VSRS Sklep II Ips 38/2021

Jedro

V okoliščinah konkretnega primera, ko sta graditelja gradila stanovanjsko hišo na določno opredeljenem družbenem zemljišču z ustnim soglasjem delavcev občine in jo kasneje več desetletij nemoteno uporabljala, je nelegalno zgrajen (in kasneje z izdajo potrdila, da ima objekt uporabno dovoljenje po samem zakonu, legaliziran) objekt mogoče obravnavati kot predmet stvarnih pravic in posledično na njegov obstoj vezati nastanek nove stvarne pravice, tj. stavbne pravice na podlagi določbe 271. člena SPZ.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Udeleženci krijejo vsak svoje stroške revizijskega postopka.

Obrazložitev

Dopuščeno revizijsko vprašanje

1. S sklepom II DoR 480/2020 z dne 27. 11. 2020 je Vrhovno sodišče na predlog nasprotne udeleženke dopustilo revizijo glede vprašanja, ali je nelegalno zgrajen objekt („črna gradnja“) mogoče obravnavati kot samostojen predmet stvarnih pravic in posledično na njegov obstoj vezati nastanek nove stvarne pravice (stavbne pravice) na podlagi določbe 271. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ).

Ugotovljeno dejansko stanje

2. Na podlagi Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1) sta predlagatelja sprožila nepravdni postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča k hiši na naslovu .... Predlagatelja sta na tem mestu živela že od leta 1959 v zasilni baraki. Hišo sta zgradila v letih 1964-1965 na zemljišču v družbeni lastnini brez gradbenega dovoljenja. Zemljišča nista pridobila na podlagi natečaja, s katerim bi se ga v skladu s tedaj veljavno zakonodajo¹ oddalo v uporabo občanom za gradnjo, niti nimata kakšne (neposredne) pogodbe o oddaji zemljišča, zanj tudi nista plačala odškodnine, nadomestila ali kupnine. Pridobila sta ga na podlagi ustnega soglasja na občini, „naj zidajo in naj plačujejo davke, enkrat se bo že uredilo.“ Z občine sta bila povabljena na ogled 17. 3. 1964 na kraju samem na tedanjo parcelo („kjer stoji vaša baraka“) zaradi „določitve koriščenja zemljišča SLP“. Na narok je prišla neka gospa z občine, ki je rekla, naj tu zgradijo hišo. Hiša je priključena na cestno, vodovodno in električno omrežje, ne pa tudi na komunalno, ker je priključitev pogojena s tehničnimi možnostmi. Od pridobitve zemljišča sta plačevala davke, od zaključka gradnje pa sta stavbo in zemljišče nemoteno uporabljala. Pomožne objekte (garaža, lopa) sta zgradila kasneje.

3. Upravna enota je 9. 12. 2005 na njuno zahtevo izdala potrdilo, da ima stavba uporabno dovoljenje po 1. točki prvega odstavka 197. člena Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1). Predlagatelja sta stanje želela urediti, nazadnje 8. 9. 2010, ko sta z nasprotno udeleženko sklenila prodajno pogodbo, a sta 3. 11. 2010 podala odstopno izjavo, da „trenutno odstopata od realizacije prodajne pogodbe“, ker je bila parcela poplavljena.

Odločitev in nosilni razlogi sodišč prve in druge stopnje

4. Sodišče prve stopnje ni ugotovilo, da bi bila kasneje po gradnji pridobljena vsa soglasja za legalizacijo. Zakonska domneva iz 1. točke prvega odstavka 197. člena ZGO-1 v zvezi s 118. členom sedaj veljavnega Gradbenega zakona (v nadaljevanju GZ) o obstoju uporabnega dovoljenja pomeni le, da je objekt dovoljeno uporabljati, ne da bi ga bilo treba uskladiti z veljavnimi predpisi. Ne pomeni pa, da je bila pred gradnjo pridobljena pravica uporabe na zemljišču v družbeni lastnini. Pravica uporabe ni prešla na predlagatelja. Na tem območju je občina s pogodbami za nazaj urejala „zatečeno“ stanje, kar je očitno želela tudi s predlagateljema. Glede na stališča iz časa družbene lastnine, da lastniku stavbe, zgrajene na zemljišču, za katerega ni bila pridobljena pravica uporabe z namenom gradnje, ni mogoče nuditi enakega pravnega varstva, kot ga sicer uživajo lastniki nepremičnin, pač pa je varstvo podobno tistemu, ki ga uživa lastnik premične stvari,² zaradi česar sta teorija in sodna praksa dejansko priznavali „črnograditelju“ lastninsko pravico na stavbi, do rušitve pa tudi pravno varstvo proti vsem osebam s šibkejšo pravico, in ob zavedanju (tudi) drugačne, a še ne enotne sodne prakse³, je sodišče prve stopnje presodilo, da bi bilo mogoče najustreznejše varstvo na stavbi proti vsem tretjim, razen proti zemljiškoknjižnemu lastniku, doseči s stavbno pravico. Ta enako kot sodna praksa v času družbene lastnine priznava lastniku stavbe varstvo za čas, dokler stavba stoji. Tudi v gradivu za sprejem ZVEtL-1 je predvidena ugotovitev obstoja zakonite stavbne pravice za primer nelegalnih gradenj.⁴ S sprejemom Amandmaja št. IX k Ustavi RS iz leta 1974 in izenačitvijo družbene, zasebne in zadružne lastnine ni razloga, da se graditelju ne bi priznala niti stavbna pravica na zemljišču v nekdanji družbeni lastnini, medtem ko bi imel nedobroverni graditelj na zasebnem zemljišču možnost bodisi ohraniti lastninsko pravico na objektu (četrti odstavek 25. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, v nadaljevanju ZTLR) bodisi pričakovati nadomestitev vrednosti objekta (drugi odstavek 25. člena ZTLR). Tolikšno razlikovanje med položaji graditeljev na eni ali drugi obliki lastnine bi kljub tranziciji in potrebni previdnosti pri odločanju o pravicah na nekdanji družbeni lastnini v današnjem času pomenilo kršitev enakega varstva pravic po 22. členu Ustave RS. Gradnji se občina ni uprla, pri njej zaposleni posamezniki pa so ves čas, celo pred gradnjo, dajali graditeljema signale, da bo gradnja dovoljena. Ni si mogoče predstavljati, kako bi lahko graditelj „z varstvom kot na premični stvari“ uspel v primeru, če bi občina nepremičnino prodala dobrovernemu kupcu, ki bi se zanesel na podatke zemljiške knjige; če bi imel tudi proti takemu singularnemu nasledniku lastnika zemljišča šibkejšo pravico, bi bil slej ko prej deložiran iz stavbe, ki jo je sam zgradil. Glede na to je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je zemljiška parcela 832/200 k. o. ..., ki ostane v lasti nasprotne udeleženke, pripadajoče zemljišče k stavbi predlagateljev, na zemljiški parceli pa v korist predlagateljev za čas, dokler stavba stoji, obstaja zakonita stavbna pravica, ki obsega pravico imeti v lasti, uporabljati in uživati stavbo (I. in II. točka izreka sklepa prve stopnje). V preostalem delu je predlog zavrnilo (to je glede lastninske pravice predlagateljev na parceli 832/200 k. o. ..., glede ugotovitve, da je pripadajoče zemljišče tudi parcela 832/201, in glede ugotovitve pripadajočega zemljišča k garaži in lopi).

5. Sodišče druge stopnje je pritožbi obeh udeležencev nepravdnega postopka zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje. Potrdilo je, da sta teorija in sodna praksa v času družbenolastninskega sistema kljub temu, da nista tolerirali pridobitve pravice uporabe zemljišča z gradnjo, graditelja (četudi v omejenem obsegu) varovali. Ker sta graditelja gradila s tihim pristankom občine, ki se gradnji ni uprla, ampak so pri njej zaposleni posamezniki pred gradnjo dajali signale, da bo gradnja dovoljena, vse od konca gradnje pa sta uporabljala stavbo in okoliško zemljišče, ne da bi kdorkoli oporekal, je soglašalo, da sta graditelja z gradnjo na zemljišču v družbeni lastnini originarno pridobila lastninsko pravico na zgrajeni stavbi. Ob uveljavitvi SPZ sta bila zemljišče in na njem stoječa zgradba v lasti različnih oseb in gre tako za primer, ki ga urejata prvi in drugi odstavek 271. člena SPZ. V odločbi VSL I Cp 2359/2016 (zoper katero je bila revizija zavrnjena s sodbo II Ips 2/2018) je po mnenju sodišča druge stopnje dejansko stanje drugačno, saj sta bila graditelj in imetnik pravice uporabe v najemnem razmerju, v okviru katerega naj bi bilo dano soglasje za gradnjo, ki pa ni bila transparentna.

Navedbe strank v revizijskem postopku

6. Po dopustitvi revizije je zoper sklep, izdan na drugi stopnji, nasprotna udeleženka pravočasno vložila revizijo in predlagala, naj Vrhovno sodišče izpodbijani sklep spremeni tako, da predlog predlagateljev zavrne, podrejeno, naj sklep sodišča druge stopnje razveljavi in zadevo vrne temu sodišču v novo odločanje, nazadnje podrejeno pa, naj razveljavi sklepa sodišč prve in druge stopnje in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Poudarja, da predlagatelja nista pridobila pravice uporabe na zemljišču, na katerem sta gradila, niti z odločbo niti s pogodbo niti nista karkoli plačala in sta torej na zemljišču začela nezakonito graditi stanovanjsko hišo ter si povsem prosto ogradila toliko zemljišča, kot sta mislila, da je potrebno za namen redne rabe in vzdrževanja hiše. Nezakonite uzurpacije zemljišča sta se zavedala, zato sta z nasprotno udeleženko tudi sklenila pogodbo o odplačni pridobitvi spornega zemljišča, od katere sta kasneje odstopila. Predlagatelja nista gradila z vednostjo ali celo soglasjem pravnega prednika nasprotne udeležene, saj bi sicer ta soglasja obstajala, in tudi Delovna organizacija vodovod – kanalizacija se ni strinjala z lokacijo. Morda se nasprotna udeleženka gradnji res ni uprla, vendar pa to ni pravno pomembno, ker se ne presoja originarna pridobitev lastninske pravice predlagateljev, kjer bi bila pomembna dobra vera. Tudi ni podlage za „priposestvovanje“ stavbne pravice, zaradi česar so irelevantne ugotovitve o posesti predlagateljev. Teorija in sodna praksa sta v sistemu družbene lastnine priznali „črnograditelju“ lastninsko pravico na stavbi, do rušitve pa tudi pravno varstvo osebam s šibkejšo pravico, ne pa tudi proti lastniku zemljišča, katerega pravica je seveda močnejša. Citira dele odločb VSL I Cp 2359/2016 in VSL I Cp 286/2019, da objekta, zgrajenega brez dovoljenj („črne gradnje“), ni mogoče obravnavati kot samostojnega predmeta stvarnih pravic in posledično na njegov obstoj vezati nastanek nove stvarne pravice (stavbne pravice). Predlagatelja nista plačala nasprotni udeleženki za uporabo sporne nepremičnine nobenega nadomestila in bi bila ob taki odločitvi sodišč privilegirana napram ostalim graditeljem oziroma imetnikom stavbnih pravic. Opozarja na teorijo⁵ in sodno prakso,⁶ da sama dejanska uporaba parcele ne zadostuje in ne utemeljuje pridobitve pravice uporabe in lastninske pravice. Potrebna je pravna podlaga za njeno pridobitev. Šele ko je izkazana pridobitev pravice uporabe, se ugotavlja, ali stavbi pripada funkcionalno zemljišče in v kakšnem obsegu, pri čemer je potreben restriktiven pristop. Ker predlagatelja nista pridobila pravice uporabe, zemljiška parcela št. 832/200 k. o. ... ne more predstavljati pripadajočega zemljišča k stavbi po nobenem od kriterijev iz 43. člena ZVEtL-1. ZVEtL-1 ni samostojna pravna podlaga za pridobitev lastninske pravice (niti pravice uporabe) na zemljišču, temveč le podlaga za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča, na katerem so lastniki stavbe po materialnem pravu pridobili ali zadržali lastninsko pravico. Sodišči se nista opredelili, zakaj celotna zemljiška parcela št. 832/200 k.o. ... predstavlja zemljišče, potrebno za redno rabo stavbe na njej. Ugotovitev sodišč glede obsega pripadajočega zemljišča tako izhaja zgolj iz pretekle redne rabe, kar pa ne more biti izključni oziroma odločilni kriterij, ampak le dodatni. Sodišči prve in druge stopnje sta torej nepravilno ugotovili dejansko stanje in zaključili, da zemljiška parcela št. 832/200 k. o. ... predstavlja zemljišče, potrebno za redno rabo stavbe, ter napačno uporabili materialno pravo, da zgolj na podlagi pretekle rabe oziroma subsidiarnega kriterija iz 3. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 predstavlja pripadajoče zemljišče k stavbi. Sodišče prve stopnje je tudi preseglo predlog predlagateljev, saj iz njunih vlog in navedb ne izhaja, da zahtevata ugotovitev obstoja zakonite stavbne pravice v njuno korist in torej ni odločilo v mejah postavljenega zahtevka. Zato sta podani kršitvi iz 8. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).

7. Predlagatelja sta na vročeno revizijo odgovorila in predlagala, naj Vrhovno sodišče revizijo zavrne. Menita, da revizija presega okvir dopuščenega vprašanja in nasprotujeta stališču, da je objekt zgrajen nelegalno. V zvezi z njuno stavbo ni bil nikoli voden postopek zaradi nedovoljene gradnje brez gradbenega dovoljenja in nikoli ni bila izdana odločba, da gre za nedovoljeno gradnjo. Na podlagi 197. člena ZGO-1 sta pridobila potrdilo, da ima njuna stavba uporabno dovoljenje. Posledica tega je, da vodenje postopkov in sklicevanje na gradnjo brez gradbenega dovoljenja ni več dopustna, ker se šteje, da je stavba zgrajena zakonito in jo imata pravico uporabljati.⁷ Legalnost objekta je bila torej ugotovljena z upravnim aktom (potrdilom) z dne 9. 12. 2005. Sodišče zato v tem postopku ni moglo šteti, da gre za nelegalen objekt. Drugačno stališče je materialnopravno zmotno in v nasprotju z ustaljeno sodno prakso. Zgrajen objekt je zato mogoče obravnavati kot samostojen predmet stvarnih pravic in posledično na njegov obstoj vezati nastanek nove stvarne (stavbne) pravice. Predlagatelja dodajata, da je sodišče, četudi je (materialnopravno zmotno) štelo, da gre za nelegalen objekt, pravilno uporabilo 271. člen SPZ. To določilo je bilo sprejeto, da bi se omogočilo nadaljevanje v prejšnjem sistemu nastalih razmerij, ko sta bila zemljišče in stavba dve pravno samostojni stvari. Pravilnost odločitve potrjujejo tako dosedanja teorija⁸ in sodna praksa⁹ kot zakonodajno gradivo za sprejem ZVEtL-1. Predlagatelja pritrjujeta razlogom sodišč prve in druge stopnje v zvezi z izenačitvijo družbene, zasebne in zadružne lastnine z Amandmajem št. IX k Ustavi SRS iz leta1974, neutemeljenim razlikovanjem položajev graditeljev na družbeni in na zasebni lastnini ter poudarjata, da je bil objekt zgrajen v letu 1964 ob vednosti in izrecnem dovoljenju pravne prednice nasprotne udeleženke, vse do sedaj pa ju pri izvrševanju posesti na zemljišču ni nihče motil ali oviral, pa tudi ne zahteval, da bi morala za uporabo nepremičnine plačati odškodnino. Strinjata se, da so dejanske okoliščine zadeve VSL I Cp 2359/2016 drugačne od okoliščin v tu obravnavani zadevi. Sklicujoč se na razloge v zadevi II Ips 259/2006 menita, da je treba objekt, četudi bi bil zgrajen nelegalno, obravnavati kot samostojen predmet stvarnih pravic in je zato na njegov obstoj mogoče vezati nastanek nove stvarne pravice. Predlagatelja nasprotujeta tudi navedbam v reviziji, da sta se zavedala nezakonite uzurpacije zemljišča. Stanovanjsko hišo sta zgradila točno na tisti lokaciji, ki jima jo je določila pravna prednica nasprotne udeleženke in nista samovoljno izbirala zemljišča za gradnjo. Nasprotujeta tudi revizijskim trditvam, da je sodišče z odločitvijo preseglo predlog predlagateljev.

Odločitev Vrhovnega sodišča

8. Revizija ni utemeljena.

9. Vrhovno sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena (371. člena ZPP v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku, v nadaljevanju ZNP¹⁰), pri čemer je vezano na dejansko stanje, kot je bilo ugotovljeno v postopku pred sodiščema prve in druge stopnje (tretji odstavek 370. člena ZPP). Glede na to Vrhovno sodišče ne odgovarja na tiste trditve udeležencev postopka, ki presegajo dopuščeno pravno vprašanje¹¹ ali pa so dejanske narave¹². Pravilno uporabo materialnega prava tako presoja zgolj v okviru dopuščenega pravnega vprašanja, navedenega v 1. točki te obrazložitve, in upoštevajoč dejansko stanje, povzeto v 2. in 3. točki obrazložitve.

10. V sistemu družbene lastnine so bila vsa stavbna zemljišča lahko samo v družbeni lastnini, predmet lastninske pravice je bila lahko samo stavba ali njen posamezen del, njun lastnik pa je pridobil samo pravico uporabe zemljišča v družbeni lastnini. Pridobil naj bi ga toliko, kolikor ga pokriva stavba (stavbišče) in kolikor ga je potrebno za njeno redno rabo.¹³ Stavbna zemljišča v družbeni lastnini je upravljala občina, z njimi pa je razpolagala tako, da jih je dala v uporabo pravnim ali fizičnim osebam, in sicer z odločbo ali neposredno pogodbo proti plačilu. V obravnavani zadevi predlagatelja na tak način pravice uporabe nista pridobila. „Pravico gradnje“ stanovanjske hiše sta pridobila na podlagi ustnega dovoljenja pri občini (pravni prednici nasprotne udeleženke) zaposlenih oseb, da lahko gradita na določeni parceli (pokazanem zemljišču), in njihovih zagotovil, da bo stanje naknadno tudi „formalno“ urejeno. Do tega ni prišlo, sta pa predlagatelja vse od izgradnje stanovanjske hiše v letu 1965, to nemoteno uporabljala. V letu 2005 sta pridobila potrdilo, da ima njun objekt uporabno dovoljenje po samem zakonu.

11. Po določilu 1. točke prvega odstavka 197. člena ZGO-1 se namreč ne glede na določbe tega zakona, ki predpisujejo obveznost uporabnega dovoljenja, šteje, da imajo uporabno dovoljenje po tem zakonu (med drugim) vse stavbe, ki so bile zgrajene pred 31. decembrom 1967, ki so z dnem uveljavitve tega zakona v uporabi, če se jim namembnost po navedenem datumu ni bistveno spremenila in so zemljišča, na katerih so zgrajene, z dnem uveljavitve tega zakona na predpisani način evidentirana v zemljiškem katastru. Na zahtevo lastnika takega objekta lahko pristojni upravni organ za gradbene zadeve izda potrdilo, da ima takšen objekt uporabno dovoljenje po samem zakonu. Kot je bilo že navedeno, je upravni organ v obravnavani zadevi izdal tako potrdilo 9. 12. 2005. Takšno možnost legalizacije objektov daljšega obstoja omogoča tudi sedaj veljavni GZ.¹⁴ Posledica izdaje potrdila je torej, da je pravni položaj objekta, za katerega je bilo izdano tako potrdilo, enak pravnemu položaju objekta, zgrajenega na podlagi gradbenega dovoljenja.¹⁵ Vendar pa se s tem potrdi le legalnost objekta na dan vložitve zahteve za izdajo potrdila, kar pa ne pomeni, da je graditelj imel ob gradnji ali pa je z izdajo potrdila pridobil pravico uporabe na zemljišču v družbeni lastnini. Pravico uporabe na zemljišču, ki je v družbeni lastnini, je moral graditelj pridobiti v skladu s tedaj veljavno zakonodajo. Tudi 12. člen ZTLR je določal, da ima pravico uporabe zemljišča, ki je družbena lastnina, le lastnik stavbe, ki je bila zgrajena v skladu z zakonom, kar pa hiša predlagateljev tudi glede na izostanek upravnopravnih dovoljenj v času gradnje ni bila, naknadna legalizacija hiše (kot posledica priznavanja obstoječega stanja in poskus njegovega saniranja za nazaj) pa mu takšne pravice niti ne priznava (za nazaj) niti ne podeljuje (vnaprej), saj bi to pomenilo zanikanje načela zakonitosti oziroma priznavanje razmerij, nastalih s kršitvijo in nespoštovanjem predpisov, in iz njih izvirajočih pravic v enakem obsegu, kot da gre za povsem s predpisi skladna pravna razmerja s prav takimi posledicami. Sodišči prve in druge stopnje sta torej pravilno presodili, da predlagatelja pravice uporabe na zemljišču nista pridobila in to je v skladu tudi z dosedanjo sodno prakso Vrhovnega sodišča, ki je v svojih odločbah doslej že večkrat zapisalo, da „gola (čeprav več deset let trajajoča) uporaba nepremičnine v času sistema družbene lastnine ne utemeljuje pridobitve lastninske pravice po nobenem tranzicijskem predpisu,“¹⁶ ter na drugi strani, da je (tudi ob izostanku odločb ali pogodb o oddaji stavbnih zemljišč v uporabo oziroma izostanku ustreznih pravnih naslovov za pridobitev te pravice) za oceno, ali je graditelj pridobil pravico uporabe na zemljiščih, odločilno, da je objekte na zemljiščih gradil ob vednosti in izrecnem dovoljenju tožene stranke in da je zgrajene potem tudi uporabljal.¹⁷ Predlagatelja namreč nista gradila s potrebnimi upravnopravnimi („izrecnimi“¹⁸) dovoljenji pravne prednice nasprotne udeleženke; sta pa gradila ob njenem vedenju, tihem soglasju (gradnji se ni uprla, uporabi zgrajene hiše pa tudi ne nasprotovala) in celo nakazovanju možnosti naknadne ureditve položaja, katerega neskladnosti s predpisi so se očitno zavedali vsi udeleženci. V tem se obravnavana zadeva tudi bistveno loči od zadeve VSL I Cp 2359/2016, v kateri je bila revizija zavrnjena (II Ips 2/2018).

12. Doslej navedene odločitve Vrhovnega sodišča zato niso enostavno primerljive z obravnavanim primerom, pri katerem gre na eni strani za (sedaj legalizirano) „črno gradnjo“ (brez gradbenega dovoljenja) brez predhodne pridobitve pravice uporabe na stavbnem zemljišču, na drugi pa je bila graditeljema s strani predstavnikov občine neformalno dovoljeno, da gradita na zemljišču v družbeni lastnini, z nakazovanjem možnosti, da naj bi se stanje naknadno tudi formalno uredilo. Že dosedanja izhodišča, predstavljena v prejšnji točki obrazložitve, potrjujejo, da predlagatelja nista izenačena z graditelji, ki so v skladu z zakonom pridobili pravico uporabe na zemljišču v družbeni lastnini in na njem v skladu z upravnopravnimi dovoljenji zgradili stavbo, da pa (tudi pravičnost narekuje, da) povsem brez kakršnihkoli pravic vendarle nista ostala. Upoštevajoč že v odločbah sodišč prve in druge stopnje navedena stališča teorije in sodne prakse o pravnem statusu „črnih gradenj“ in njihovem pravnem varstvu, se tako kot pravilen izkaže zaključek, da sta predlagatelja z gradnjo postala lastnika hiše in da uživata varstvo zoper vsakogar, ki ima v primerjavi z njima šibkejšo pravico. Čeprav je sodna praksa štela, da ima črnograditelj v primerjavi z lastnikom zemljišča šibkejšo pravico, je pomembna razlikovalna okoliščina v tej zadevi ta, da je občina (pravna prednica nasprotne udeleženke) gradnjo na točno določenem zemljišču neformalno dovolila in ves čas (pred gradnjo in še tudi kasneje) nakazovala možnost tudi formalne ureditve položaja (skladno s predpisi). Dobra vera graditeljev, ki jo v reviziji nasprotna udeleženka šteje za nepomembno, je torej pomembna zaradi pridobitve lastninske pravice na objektu, glede na vedenje in ravnanje pravne prednice nasprotne udeleženke pa graditeljema zagotavlja določeno pravno varstvo tudi v razmerju do nasprotne udeleženke kot sedanje lastnice zemljišča.

13. V času lastninjenja nepremičnin v družbeni lastnini tako lastnik zemljišča in lastnik stavbe ni bil isti in gre za situacijo, ki jo ureja drugi odstavek 271. člena SPZ. Glede na (neformalno, ustno) dovoljenje za gradnjo ter toleriranje gradnje in dolgotrajne uporabe zgrajenega objekta torej določeno pravno varstvo (tisto, ki se tiče njune lastninske pravice na stavbi) graditelja uživata tudi proti lastniku zemljišča. V današnjem sistemu stvarnih pravic jima takšno pravno varstvo zagotavlja prav stavbna pravica, ki se lahko v skladu s 45. členom ZVEtL ugotovi tudi v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča. Tako stališče je tudi v skladu z namenom zakonodajalca¹⁹ in sledi spoznanju, da je treba pri urejanju pripadajočih zemljišč v naseljih mestnega značaja, ki so bila vsa v družbeni lastnini, dati prednost namenu, zaradi katerega je bila predpisana kogentna akcesornost pravic na zemljišču pravicam na stavbi.²⁰

14. Vrhovno sodišče torej na dopuščeno vprašanje odgovarja, da je v okoliščinah konkretnega primera, ko sta graditelja gradila stanovanjsko hišo na določno opredeljenem družbenem zemljišču z ustnim soglasjem delavcev občine in jo kasneje več desetletij nemoteno uporabljala, nelegalno zgrajen (in kasneje z izdajo potrdila, da ima objekt uporabno dovoljenje po samem zakonu, legaliziran) objekt mogoče obravnavati kot predmet stvarnih pravic in posledično na njegov obstoj vezati nastanek nove stvarne pravice, tj. stavbne pravice na podlagi določbe 271. člena SPZ. Ob tem Vrhovno sodišče, enako kot sodišče prve stopnje, poudarja, da morajo predlagatelja in nasprotna udeleženka nadaljnje medsebojno razmerje urediti bodisi sporazumno s pogodbo iz drugega odstavka 257. člena SPZ bodisi v nepravdnem postopku po četrtem odstavku 271. člena SPZ z zahtevo, naj sodišče določi vsebino sporazuma, katerega bistvena sestavina je tudi nadomestilo, ki ga mora plačati imetnik stavbne pravice lastniku nepremičnine. Nasprotna udeleženka torej zmotno meni, da je položaj graditeljev v tem postopku izenačen s položajem drugih graditeljev, ki so proti plačilu gradili v skladu s tedanjimi predpisi.

15. Vrhovno sodišče je tako ugotovilo, da revizija ni utemeljena, saj niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena. Na podlagi 378. člena ZPP v zvezi z 39. členom ZNP jo je zato zavrnilo.

16. Odločitev o revizijskih stroških temelji na določilih prvega ostavka 35. člena ZNP in 15. člena ZVEtL-1.

17. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu odločbe. Odločbo je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

-------------------------------
¹ Zakon o urejanju mestnega zemljišča, Uradni list LRS, št. 8/63.
² Marija Krisper Kramberger, Gradnja brez pravice uporabe za graditev na zemljišču v družbeni lastnini in pravni status tako zgrajene stavbe, Pravnik št. 1-2/1987.
³ Sodišče prve stopnje se tu sklicuje na sodbo VSL I Cp 2359/2016 z dne 12. 4. 2017.
⁴ Predlog, EVA: 2015-2030-0002, prva obravnava, obrazložitev k 45. členu predloga zakona.
⁵ Pri tem se sklicuje: Predlog ZVEtL-1, obrazložitev k 42. členu;Mateja Tamara Fajs in Jure Debevec, Reševanje nekaterih odprtih vprašanj glede pripadajočega zemljišča po ZVEtL-1, Odvetnik št. 4/2017 (82);Miha Juhart, Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise, Priloga Pravne prakse št. 3/2008.
⁶ Tu se sklicuje na odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 322/2013, II Ips 394/1995, in II Ips 306/2014 ter sklep Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 446/2018.
⁷ Pri tem se sklicujeta na odločbi Upravnega sodišča I U 1725/2017 in I U 994/2016.
⁸ Že v opombi 2 navedeni članek Marije Krisper Kramberger.
⁹ Sodba II Ips 67/2013.
¹⁰ Glede na prehodno določilo prvega odstavka 216. člena sedaj veljavnega Zakona o nepravdnem po postopku (ZNP-1) se namreč postopek v tej zadevi dokonča po določbah sedaj veljavnih predpisov.
¹¹ To velja za revizijske navedbe nasprotne udeleženke o izostanku razlogov o tem, da celotna parcela št. 832/200 k. o. ... predstavlja pripadajoče zemljišče k stavbi, ki stoji na njej, o napačni izbiri kriterijev za ugotovitev pripadajočega zemljišča in prekoračitvi predloga predlagateljev.
¹² To velja zlasti za revizijske navedbe nasprotne udeleženke o zavedanju predlagateljev o nezakoniti uzurpaciji zemljišča, neobstoju soglasja ali vednosti pravnega prednika nasprotne udeleženke za gradnjo in smiselno zatrjevanih drugačnih razlogih za odklonitev priključitve hiše predlagateljev na komunalno omrežje, kot sta jih ugotovili sodišči prve in druge stopnje.
¹³ Miha Juhart, Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise, Priloga Pravne prakse št. 3/2008.
¹⁴ Po 118. členu GZ se šteje, da imajo taki objekti gradbeno in uporabno dovoljenje, o čemer se na zahtevo stranke izda odločba. Upravnopravna sodna praksa je naravo ugotovitvene upravne odločbe dajala že tudi potrdilu, izdanem po četrtem odstavku 197. člena ZGO-1 (tako npr. sodbe Upravnega sodišča I U 1725/2017, I U 994/2016, I U 1104/2015).
¹⁵ Tako v prejšnji opombi primeroma naštete sodbe Upravnega sodišča.
¹⁶ Tako II Ips 306/2014. Podobno tudi odločba II Ips 394/95, na katero se sklicuje revidentka („Samo dejanska zatrjevanja uporabe sporne parcele ne zadostuje, pa tudi ne sicer le zatrjevani namen ob pridobitvi sporne parcele v družbeno lastnino; potrebna bi bila ali v skladu z zakonskimi predpisi sklenjena pogodba ali akt državnega organa.“)
¹⁷ Npr. II Ips 223/2009 in II Ips 553/2002.
¹⁸ V smislu v prejšnji opombi navedenih odločb.
¹⁹ Obrazložitev Predloga ZVEtL-1 k 45. členu.
²⁰ II Ips 44/2020.

Datum zadnje spremembe:

07.10.2021

Podobni dokumenti:

• VSRS Sklep II DoR 480/2020
• VSL Sodba in sklep II Cp 526/2023
• VSRS Sklep II DoR 256/2022