VSRS Sodba III Ips 58/2020-3

Jedro

Po določbi prvega odstavka 429. člena OZ se prevzem dolga opravi s pogodbo med dolžnikom (toženka - lastnica in najemodajalka) in prevzemnikom (najemnica), v katero je privolil upnik (tožnik - upravnik).

V obravnavanem primeru je že Pogodba o opravljanju upravniških storitev določala, da mora lastnik poslovnega prostora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe, s katero na najemnika prenese obveznosti vzdrževanja skupnih delov, obvestiti upravnika in da se do trenutka obvestila šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja stavbe lastnik. Če je do tedaj on dolžnik, se samo po sebi vsiljuje sklepanje, da je po obvestilu dolžnik nekdo drug, torej najemnik. Privolitev upravnika so potrjevala tudi njegova aktivna ravnanja: na najemnico je naslavljal račune in sprejemal njena plačila kot izpolnitev njene obveznosti, kar je izkazoval tudi v svojih poslovnih knjigah.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki njene stroške revizijskega postopka v znesku 447,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za plačilo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 121605/2017 z dne 18. 12. 2017 tako, da je toženki naložilo plačilo stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja stavbe v znesku 6.042,50 EUR ter stroške izvršilnega postopka v znesku 186,00 EUR, oboje s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka).

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek (prva alineja I. točke izreka).

3. Vrhovno sodišče je s sklepom št. III DoR 85/2020 z dne 15. 9. 2020 dopustilo revizijo glede vprašanja, ali se je lastnik dela stavbe v etažni lastnini, poslovnega prostora v poslovni stavbi, glede na okoliščine primera, v razmerju do upravnika razbremenil svoje dolžnosti lastnika za plačilo stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja stavbe, s tem, da je obveznost plačila pogodbeno prenesel na najemnika in o tem obvestil upravnika ter mu predložil fotokopijo najemne pogodbe ter je upravnik od obvestila dalje svoje račune izdajal neposredno najemniku.

4. Tožnica z revizijo napada sodbo sodišča druge stopnje, pri čemer uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava. Vrhovnemu sodišču predlaga njeno spremembo, tako da bi se pritožbi in posledično tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo, podrejeno pa razveljavitev izpodbijane sodbe ter vrnitev zadeve v ponovno odločanje sodišču druge stopnje.

5. Toženka je na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Relevantno dejansko stanje

6. Dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, ki so za odločitev o reviziji odločilnega pomena in na katere je Vrhovno sodišče vezano (drugi odstavek 370. člena ZPP), so:

– tožnica je upravnica poslovne stavbe Trgovski center D., toženka pa lastnica poslovnega prostora v tej stavbi;

- v letu 2005 je toženka (kot najemodajalka) za poslovni prostor sklenila Najemno pogodbo z A. A., ki je poslovni prostor uporabljala od 1. 12. 2005 do 1. 6. 2017;

- v 4. členu Najemne pogodbe je bilo določeno, da najemnica poslovnega prostora poleg najemnine plačuje tudi stroške obratovanja (električno energijo, vodo, ogrevanje, prispevek za uporabo stavbnega zemljišča, vse stroške po računu upravljavca objekta za lokal, itd.) ter stroške tekočega vzdrževanja;

- Pogodba o opravljanju upravniških storitev, sklenjena med lastniki posameznih delov Trgovskega centra D. in tožnico, v 21. členu določa, da mora lastnik o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika. Če so z najemno pogodbo na najemnika prenesene obveznosti vzdrževanja skupnih delov, mora lastnik upravniku dostaviti fotokopijo najemne pogodbe. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja stavbe lastnik;

- toženka je tožnico obvestila o sklenitvi Najemne pogodbe, ta pa je od tedaj dalje vse račune izstavljala neposredno A. A., nanjo se je glasil tudi izpis odprtih postavk;

- A. A. je do decembra 2015 tožnici poravnala vse stroške iz naslova upravljanja stavbe. O neporavnanih obveznostih A. A. od decembra 2015 do junija 2017 je tožnica toženko obvestila šele z opominom pred izvršbo dne 29. 5. 2017, račune s prilogami pa je toženka prejela dne 5. 3. 2018, skupaj z dopolnitvijo tožbe v tem sporu.

Razlogi sodišč prve in druge stopnje

7. Sodišče prve stopnje je presodilo, da iz 4. člena Najemne pogodbe ne izhaja, da bo obveznost toženke prevzeta, saj v njej ni zapisano, da bo A. A. stroške plačevala namesto toženke. Nadalje v 21. členu Pogodbe o opravljanju upravniških storitev ni zapisano, da je od trenutka obvestitve upravnika o sklenitvi najemne pogodbe dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja stavbe le najemnik poslovnih prostorov, saj bi bilo to dogovorjeno le, če bi bilo zapisano, da obveznost lastnika poslovnih prostorov preneha. Sklenilo je, da lastnik s pogodbo, sklenjeno z upravnikom, za plačilo stroškov ne more zavezati svojega najemnika ter da Najemna pogodba ne ustvarja učinkov proti tretjim (upravniku). Po presoji prvostopenjskega sodišča računi izstavljeni A. A. kažejo zgolj strinjanje tožnice s tem, da najemnica izpolnjuje toženkine obveznosti.

8. Po presoji sodišča druge stopnje je tožeča stranka ob upoštevanju dogovora v21. členu Pogodbe o opravljanju upravniških storitev ter glede na svoje konkludentno ravnaje privolila v prevzem dolga, za katerega sta se lastnik prostorov in najemnica dogovorila v 4. členu Najemne pogodbe.

9. Sodišče druge stopnje se je postavilo na stališče, da sta se pogodbenici z Najemno pogodbo dogovorili, da A. A. prevzame plačevanje stroškov, toženka pa je te obveznosti prosta (prvi odstavek 429. člena obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Razlago 21. člena Pogodbe o opravljanju upravniških storitev je oprlo na drugi odstavek 82. člena in 83. člen OZ. Do trenutka obvestila o sklenitvi najemne pogodbe kot dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja stavbe šteje lastnik (toženka), od tedaj dalje pa novi dolžnik, torej najemnik poslovnega prostora (A. A.). Nadalje je presodilo, da je tudi tožnica A. A. štela za dolžnico vtoževanih terjatev, saj jo je terjala za plačilo obveznosti z računi, ki jih je izstavljala na njeno ime, ter od nje sprejemala izpolnitve, ki jih je le-ta izpolnjevala v svojem imenu.

10. Odstop od ustaljene sodne prakse v podobnih zadevah¹ je sodišče druge stopnje obrazložilo z utemeljitvijo, da v postopkih, na katere se je sklicevala tožnica, ni bil izkazan niti prenos materialnopravnih upravičenj niti prevzem dolga, kar je toženka v konkretnem postopku uspela dokazati. Iz sodne prakse sicer ni razbrati, da prehod terjatev oziroma prevzem obveznosti glede stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja ni mogoč ali da ni dopusten. V okviru svobodnega urejanja pogodbenih razmerij zato po presoji pritožbenega sodišča ni izključeno, da se stranke dogovorijo drugače. Toženka je konkretizirano zatrjevala dejansko podlago glede prevzema dolga na podlagi 4. člena Najemne pogodbe v zvezi z21. členom Pogodbe o opravljanju upravniških storitev ter tožničino privolitev oprla tudi na konkretne trditve o njenem konkludentnem ravnanju. Procesno dokazno breme se je tako prevalilo nazaj na tožnico, ki pa mu zgolj s sklicevanjem na sodno prakso brez ustrezno konkretiziranih navedb podkrepljenih z ustreznimi dokazili, ni zadostila.

Revizijske navedbe

11. Revidentka trdi, da je plačilo stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja stavbe že po zakonu dolžnost lastnika, in sicer ne glede na to, kdo je dejanski uporabnik prostora, torej tudi če je dejanski uporabnik prostora najemnik. Zaključku drugostopenjskega sodišča, da je šlo v obravnavanem primeru za prevzem dolga revidentka sicer nasprotuje zgolj z dobesednim prepisom obrazložitve sklepa VSL II Cpg 640/2015 z dne 9. 7. 2015 (7. - 9. točka obrazložitve).

12. Toženka v odgovoru na revizijo s sklicevanjem na razloge sodb VS RSIII Ips 43/2002 z dne 20. 6. 2002 in VSL II Cp 3809/2010 z dne 31. 1. 2011 nasprotuje stališču revidentke, da so plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja stavbe že po zakonu dolžnost lastnika tudi, če je dejanski uporabnik prostora najemnik. V nadaljevanju toženka obrazloženo pritrdi stališču drugostopenjskega sodišča glede pravne kvalifikacije prevzema dolga in glede odstopa od sodne prakse višjih sodišč.

Razlogi za zavrnitev revizije

13. Po določbi prvega odstavka 429. člena OZ se prevzem dolga opravi s pogodbo med dolžnikom in prevzemnikom, v katero je privolil upnik. V tej zadevi je sporno, ali je tožnica kot upnica privolila v spremembo dolžnika, za kar sta se dogovorili toženka kot lastnica poslovnega prostora in A. A.

kot njena najemnica. Revidentka povzema stališče literature in sodne prakse o tem, kako upnik izrazi svojo privolitev (restriktivna razlaga, obveščenost o sklenitvi pogodbe, nedvoumnost privolitve). Na načelni ravni o tem pravzaprav ni nobenega razumnega dvoma. Sporno je le, ali se je privolitev tožnice v tej zadevi tudi konkretizirano udejanila.

14. V sklepu Višjega sodišča v Ljubljani II Cpg 640/2015 z dne 9. 7. 2015, na katerega se opira revidentka, je bilo zavzeto stališče, da na privolitev upnika ni mogoče sklepati že samo na podlagi zapisa v pogodbi, da je najemnik poleg najemnine dolžan plačevati tudi (v alinejah) navedene stroške (ki predstavljajo obratovalne stroške in stroške upravljanja) ter da je najemodajalcu dolžan enkrat mesečno pošiljati dokazila o plačilu, in iz dopisa, s katerim je najemodajalec obvestil upnika, da ima novega najemnika in ga prosil, da stroške obračuna slednjemu. Obravnavana zadeva je drugačna. Že Pogodba o opravljanju upravniških storitev je v 21. členu določala, da mora lastnik o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe, s katero na najemnika prenese obveznosti vzdrževanja skupnih delov, obvestiti upravnika in da se do trenutka obvestila šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja stavbe lastnik. Če je do tedaj on dolžnik, se samo po sebi vsiljuje sklepanje, da je po obvestilu dolžnik nekdo drug, torej najemnik. Privolitev tožnice so potrjevala tudi njena aktivna ravnanja: na najemnico je naslavljala račune in sprejemala njena plačila kot izpolnitev njene obveznosti, kar je izkazovala tudi v svojih poslovnih knjigah.

15. Revidentka se sklicuje na odločbe višjih sodišč, ki naj bi utemeljevale drugačno sodno prakso (sodbe VSL I Cpg 109/2016 z dne 4. 4. 2017, II Cpg 1243/2016 z dne 13. 12. 2016, II Cpg 85/2015 z dne 20. 5. 2015, I Cpg 165/2012 z dne17. 4. 2013, II Cp 861/2011 z dne 7. 9. 2011, I Cpg 462/2010 z dne 10. 6. 2010), pri čemer pa se ne sooči z razlogi pritožbenega sodišča, ki je v zvezi s tem pojasnilo, da v nobeni od navedenih zadev ni bilo odločevano o vplivu dogovora med lastnikom in najemnikom na pasivno legitimiranost za plačevanje stroškov upravniku stavbe. Zato v predmetni zadevi niti ne gre za odstop od ustaljene sodne prakse, kot bi se lahko zdelo na podlagi obrazložitve pritožbenega sodišča.

16. Golo prepisovanje obrazložitev odločb drugih sodišč za uspeh v revizijskem postopku ne zadošča. Revidentka bi morala po njenem zmoten zaključek sodišča druge stopnje o prevzemu dolga napasti s trditvami, ki zadevajo okoliščine konkretnega primera. Ker tega ni storila, z revizijo ne more uspeti. V revizijskem postopku sodišče za razliko od pritožbenega postopka pravilnosti razlogov izpodbijane odločbe po uradni dolžnosti ne presoja.

17. Ob upoštevanju navedenih razlogov je odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje pritrdilen.

18. Po obrazloženem se je pokazalo da razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso podani. Vrhovno sodišče je zato revizijo na podlagi 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrnilo (I. točka izreka).

O stroških postopka

19. Izrek o revizijskih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP (II. točka izreka). Tožnica z revizijo ni uspela, zato sam nosi svoje stroške revizijskega postopka. Dolžna pa je toženki povrniti njene stroške revizijskega postopka. Toženka je upravičena do 600 točk za odgovor na revizijo (tar. št. 21/3 Odvetniške tarife; OT), 12 točk za izdatke za stranko in druge izdatke (11. člen OT) ter do 22 % DDV, kar ob upoštevanju vrednosti točke (0,60 EUR) znaša 447,98 EUR.

20. Vrhovno sodišče je odločitev sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

-------------------------------
¹ Tako npr. sodbe VSL I Cpg 109/2016 z dne 4. 4. 2017, II Cpg 1243/2016 z dne 13. 12. 2016, II Cpg 85/2015 z dne 20. 5. 2015, I Cpg 165/2012 z dne 17. 4. 2013, II Cp 861/2011 z dne7. 9. 2011, I Cpg 462/2010 z dne 10. 6. 2010 in sklep VSL II Cpg 640/2015.

Datum zadnje spremembe:

23.04.2021

Podobni dokumenti:

• VSL Sodba I Cpg 340/2019
• VSRS Sklep III DoR 85/2020
• VSM Sodba I Cp 533/2021