VSL sklep Cst 150/2021

Jedro

Če se v postopku osebnega stečaja prodaja stanovanje, v katerem stanuje dolžnik kot lastnik, sodišče s sklepom o prodaji naloži dolžniku, da v treh mesecih po prejemu sklepa izprazni stanovanje in ga izroči upravitelju. Gre za zakonsko določeni rok, zato sodišče ne more določiti drugačnega roka za izselitev.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom o prodaji – prvi sklenilo, da se o prodaji nepremičnine v lasti stečajnega dolžnika do ½, in sicer: del stavbe 0000-38, del stavbe 0000-81, del stavbe 0000-82 in del stavbe 0000-195, ki v naravi predstavljajo stanovanje, klet in dve parkirni mesti na naslovu v Ljubljani, odloči tako, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, skupaj s postopkom prodaje solastniškega deleža do ½ v lasti A. A., nad katero se vodi postopek osebnega stečaja opr. št. St 000/2019, da se izklicna cena določi za solastniški delež ½ v lasti dolžnika v višini 140.000,00 EUR, varščina pa v višini 14.000,00 EUR. Hkrati je sklenilo, da mora stečajni dolžnik v treh mesecih po prejemu tega sklepa izprazniti zgoraj navedeno stanovanje in ga izročiti upravitelju.

2. Zoper navedeni sklep vlaga stečajni dolžnik pritožbo. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP.

3. Stečajna upraviteljica je na pritožbo odgovorila in predlagala zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Predmet izpodbijanega sklepa o prodaji je stanovanje skupaj s kletjo in dvema parkirnima mestoma na naslovu v Ljubljani. Sodišče prve stopnje je sklenilo, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, ki se za solastniški delež v lasti dolžnika določi v višini 140.000,00 EUR.

6. Dolžnik neutemeljeno napada v izpodbijanem sklepu določeno izklicno ceno. V tem postopku je stečajna upraviteljica utemeljeno upoštevala, da je bila nepremičnina kot takšna že ocenjena v drugem stečajnem postopku, ki se vodi zoper drugega solastnika. Stečajni masi se tudi hkrati prodajata, kar izhaja iz izpodbijanega sklepa. Cenilka gradbene stroke in nepremičnin splošno je ocenila tržno in likvidacijsko vrednost nepremičnine na dan cenitve. Upoštevana je bila nepremičnina, ki obsega stanovanje 84,10 m2, dve parkirni mesti, ki pripadata stanovanju, in klet. Ocena je bila podana na podlagi tržnih primerjav s primerljivimi prodanimi stanovanji, s prilagoditvami zaradi časa prodaje, lokacije nepremičnin, starosti oziroma stanja izboljšav, razlike v velikosti stanovanja ter kakovosti gradnje. Cenilka je tržno vrednost stanovanja ocenila v višini 279.136,00 EUR (delež ½ 139.568,00 EUR), likvidacijsko vrednost pa na 228.891,00 EUR (delež ½ 114.445,50 EUR).

7. Sodišče prve stopnje je izklicno ceno za dolžnikov delež določilo v višini 140.000,00 EUR, iz česar izhaja, da je izklicno ceno določilo v višini ocenjene tržne vrednosti nepremičnine. Dolžnik zato v pritožbi zmotno navaja, da je sodišče izhodiščno ceno za vse štiri nepremičnine določilo v višini 140.000,00 EUR, saj pri tem spregleda, da je takšna izklicna cena določena za solastni delež ½ na tej nepremičnini.

8. Dolžnik v pritožbi nadalje navaja, da naj bi se primerljivo stanovanje v istem delu Ljubljane pred kratkim prodalo za 3.894,00 EUR/m2. Meni, da bi bilo zato treba določiti likvidacijsko vrednost prodajane nepremičnine v višini 357.060,00 EUR (delež ½ bi bil torej 178.530,00 EUR), zato naj bi bila izklicna cena za 38.530,00 EUR prenizka. Sklicuje se zgolj na eno prodajo, za katero sicer trdi, da je primerljiva. Ker pa ne navede nobenih podatkov glede prodanega stanovanja, trditve, da gre za primerljivo prodajo, niti ni mogoče preveriti. Dolžnik v pritožbi tudi ni obrazložil, zakaj naj bi ocenjena likvidacijska vrednost nepremičnine znašala 357.060,00 EUR. Preračun se namreč, ob upoštevanju v pritožbi navedene tržne cene 3.894,00 EUR/m2, ne izide. Pritožnik s pritožbo ni uspel zasejati dvoma v izklicno ceno, ki je bila določena v izpodbijanem sklepu.

9. Dolžnik se nadalje neutemeljeno sklicuje na drugi odstavek 332. člena ZFPPIPP, po katerem pri prvem sklepu o prodaji izklicna ali izhodiščna cena ne sme biti nižja od polovice vrednosti, ocenjene na podlagi likvidacijske vrednosti. Kot je bilo že navedeno, je izklicna cena v tem primeru določena v višini tržne vrednosti nepremičnine, ne pa na podlagi likvidacijske vrednosti. Očitek zmotne uporabe materialnega prava že zato ni utemeljen. Dolžnikov predlog za novo cenitev bi zgolj povzročil dodatne stroške ter zavlekel postopek prodaje, zato ni v skladu z načelom zagotavljanja najboljših pogojev za poplačilo upnikov po 47. členu ZFPPIPP. Glede na določeni način prodaje – dražbo z zviševanjem izklicne cene, pa je treba še dodati, da je s tem določena le najnižja cena, pod katero se nepremičnina ne sme prodati. Tako tudi ni nobene ovire, da ne bi kupci ponudili več, če je na trgu interes za nakup nepremičnine po višji ceni.

10. Dolžnik nadalje izpodbija izbrani način prodaje, ki je po presoji sodišča prve stopnje najprimernejši za prodajo vrste premoženja, ki je predmet prodaje. Navaja, da sklepa v tem delu ni mogoče preizkusiti, saj sodišče z ničemer ne pojasni, na čem temelji ta presoja. Po mnenju pritožbenega sodišča je obrazložitev izpodbijanega sklepa v tem delu zadostna in je sposobna preizkusa. Kot izhaja iz obrazložitve izpodbijanega sklepa, se je sodišče odločilo za prodajo na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene zato, ker gre za prodajo nepremičnine, ki je v solasti dolžnika, na ta način pa bo izvedena skupna javna dražba s solastnim deležem solastnice, ki je prav tako v postopku osebnega stečaja. Sodišče je pojasnilo še, da je prodaja obeh polovičnih deležev nepremičnine na skupni dražbi smiselna, saj se bo nepremičnina prodajala kot celota, predvideni izkupiček skupne prodaje pa je večji, kot če bi se prodajal vsak solastniški delež posebej. Višje sodišče se s tem v celoti strinja.

11. Dolžnik nadalje ugovarja izbranemu načinu prodaje, ker meni, da se pri prodaji na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene iztrži najnižja cena ter da bi se lahko višja cena dosegla na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb. Po presoji pritožbenega sodišča je treba izhodiščno upoštevati, da iz zakonske določbe izhaja, da zakon ne favorizira enega načina prodaje pred drugim. ZFPPIPP namreč določa, da se lahko pogodba o prodaji dolžnikovega premoženja sklene na podlagi javne dražbe ali zavezujočega zbiranja ponudb (prvi odstavek 329. člena ZFPPIPP). Ocena, ali bi bilo mogoče ugodnejšo ceno doseči z enim ali z drugim načinom prodaje, je odvisna od okoliščin konkretne prodaje. Pri javnem zbiranju ponudb posamezni ponudnik ne ve za ceno, ki so jo ponudili ostali ponudniki, kar ga sili v to, da ponudi najvišjo ceno, ki jo je pripravljen ponuditi za prodajano premoženje. Takšen način prodaje je zato najugodnejši takrat, kadar je majhno število potencialnih kupcev. Pri javni dražbi z zviševanjem izklicne cene pa je dosežena cena odvisna od števila dražiteljev in (resnosti) njihovega interesa za nakup. Da bi se v tem primeru prodajalo premoženje, za nakup katerega pri kupcih ni velikega interesa, pritožnik ni uspel izkazati. Prav obratno zatrjuje, da je izklicna cena (mnogo) prenizka, kar bi kazalo na to, da pričakuje velik interes resnih kupcev. Prav iz razloga večjega interesa kupcev ter posledično višje cene pa se bo nepremičnina prodajala kot celota, na skupni dražbi. Dolžnik dvoma v ustreznost izbranega načina prodaje s pritožbenimi navedbami ni uspel zasejati.

12. Nadalje dolžnik navaja, da je rok za izpraznitev nepremičnine prekratek, saj obstaja nevarnost, da ne bo pravočasno našel ali sploh ne bo našel drugega stanovanja. Pri tem pojasnjuje, da se bo družina zaradi izselitve znašla v stiski. V zvezi s temi trditvami je mogoče pritožniku zgolj pojasniti, da je trimesečni rok za izselitev določen v drugem odstavku 395. člena ZFPPIPP. Če se v postopku osebnega stečaja prodaja stanovanje, v katerem stanuje dolžnik kot lastnik, sodišče s sklepom o prodaji naloži dolžniku, da v treh mesecih po prejemu sklepa izprazni stanovanje in ga izroči upravitelju (drugi odstavek 395. člena ZFPPIPP). Pravnomočni sklep o izpraznitvi stanovanja je izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev stanovanja proti dolžniku in drugim osebam, ki uporabljajo to stanovanje skupaj z dolžnikom ali ki jim je dolžnik drugače omogočil tako uporabo (tretji odstavek 395. člena ZFPPIPP). Gre za zakonsko določeni rok, zato sodišče ne more določiti drugačnega roka za izselitev. Sicer pa se je postopek osebnega stečaja začel 15. 9. 2020. V stečajnem postopku se premoženje proda zaradi poplačila upnikov. Znesek priznanih terjatev v sklepu o preizkusu terjatev, ločitvenih in izločitvenih pravica krepko presega 1 mio EUR, zato je bila izselitev iz stanovanja gotova in pričakovana posledica začetka tega postopka. Višje sodišče razume dolžnikovo stisko zaradi bližajoče se izselitve, vendar bo le-ta posledica insolventnosti.

13. Ni utemeljeno pritožnikovo stališče, da je odločba neizvršljiva. Izselitev je bila naložena obema solastnikoma (drugi solastnici s sklepom St 000/2019 z dne 29. 1. 2021).

14. Pritožbene navedbe niso utemeljene. Izpodbijani sklep je uspešno prestal tudi preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Pritožbeno sodišče je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

Datum zadnje spremembe:

07.06.2021

Podobni dokumenti:

• VSL Sklep Cst 139/2018
• VSL Sklep Cst 19/2023
• VSL Sklep Cst 311/2023