VSRS Sodba III Ips 95/2014

Jedro

Odgovor na revizijsko dopuščeno vprašanje se glasi: Glede dolžine odpovednega roka se uporabijo določbe ZIPRS0607, glede načina odpovedi pa določbe ZPSPP.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se spremeni tako, da se:

− pritožbi tožeče stranke ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani II. in III. točki izreka spremeni tako, da se glasi:

„II. Sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 26220/2011 z dne 3. 3. 2011 ostane v veljavi v 1. odstavku izreka tudi za glavnico v višini 77.530,90 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 8.614,55 EUR za čas od 19. 11. 2010 do plačila, od zneska 17.229,09 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od 2. 12. 2010 do plačila, od zneska 17.229,09 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od 31. 12. 2010 do plačila, od zneska 17.229,09 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od 16. 2. 2011 do plačila in od zneska 17.229,09 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od 3. 3. 2011 do plačila.“

− pritožba tožene stranke se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani I. točki izreka potrdi.“

II. Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki njene stroške celotnega postopka v višini 6.279,12 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka določenega v tej točki izreka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ohranilo v veljavi sklep o izvršbi, na podlagi katerega je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati najemnino za poslovne prostore za drugo polovico meseca septembra 2010 v znesku 8.614,55 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka). V preostalem delu, to je za najemnine do februarja 2011 v skupni višini 77.530,90 EUR z zamudnimi obrestmi, pa je sklep o izvršbi v prvem odstavku izreka razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo (II. točka izreka).

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožene stranke ugodilo in je sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani I. točki izreka spremenilo tako, da je sklep o izvršbi razveljavilo tudi za glavnico 8.614,55 EUR z zamudnimi obrestmi in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo (I. točka izreka). Pritožbo tožeče stranke zoper II. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje je zavrnilo (II. točka izreka).

3. Vrhovno sodišče je s sklepom III DoR 36/2014-7 z dne 27. 5. 2014 dopustilo revizijo glede vprašanja, ali za veljavno odpoved najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, pridejo v poštev določbe Zakona o izvrševanju proračuna RS za leto 2006 in 2007 (v nadaljevanju ZIPRS0607) ali določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP)?

4. Na podlagi navedenega sklepa je tožeča stranka zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo. Predlagala je spremembo izpodbijane sodbe z ugoditvijo tožbenemu zahtevku, oziroma podredno razveljavitev sodb sodišč druge in prve stopnje ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje ali razveljavitev sodbe sodišča druge stopnje in vrnitev zadeve sodišču druge stopnje v novo sojenje.

5. Tožena stranka je na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Relevantno dejansko stanje

6. Tožeča stranka, kot najemodajalka, in tožena stranka, kot najemnica, sta 19. 7. 2007 sklenili najemno pogodbo (in dva dodatka) za poslovne prostore na A.. Pogodba je bila sklenjena za nedoločen čas. Za odpoved pogodbe je bila določena pisna oblika in šestmesečni odpovedni rok (prvi odstavek 12. člena).

7. Tožeča stranka je pisno odpoved najemne pogodbe tožene stranke z dne 8. 3. 2010 prejela 15. 3. 2010.

8. Tožeča stranka je toženi stranki v dopisu z dne 16. 8. 2010 sporočila, da upoštevaje zakonski enoletni odpovedni rok šteje najemno razmerje za prekinjeno z dnem 15. 3. 2011.

Odločitev sodišč prve in druge stopnje

9. Sodišče prve stopnje je presodilo, da pisna odpoved tožene stranke z dne 8. 3. 2015 nima učinka, ker se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno (26. člen ZPSPP). Vseeno pa je po presoji sodišča prve stopnje do prenehanja najemnega razmerja prišlo, in sicer na podlagi sporazuma po 23. členu ZPSPP. Pri takem prenehanju pride v poštev odpovedni rok, ki sta ga stranki dogovorili s Pogodbo, to je šestmesečni odpovedni rok. Sodišče je štelo, da je najemna pogodba prenehala z dnem 15. 9. 2010, to je šest mesecev po tem, ko je tožeča stranka prejela toženkino odpoved. Tožeči stranki je zato prisodilo najemnino za polovico meseca septembra, v ostalem pa je tožbeni zahtevek zavrnilo.

10. Sodišče druge stopnje ni sledilo stališču prvostopenjskega sodišča. Ker je bil med strankama sporen datum prenehanja pogodbe (tožena stranka je štela pogodbo za odpovedano s potekom šestmesečnega odpovednega roka, tožeča stranka pa s potekom enoletnega roka), o sporazumnem prenehanju najemne pogodbe ni mogoče govoriti. Svojo odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka v celoti je sodišče druge stopnje oprlo na določbo 21. člena ZIPRS0607 v zvezi s prvim odstavkom 12. člena Pogodbe. V zvezi s sodno odpovedjo najemne pogodbe je pritožbeno sodišče presodilo, da ni potrebna, saj je ZIPRS0607 ne predpisuje, kar pa ne pomeni, da gre za pravno praznino, ki jo je treba zapolniti z določbami ZPSPP.

Revizijske navedbe

11. Tožeča stranka v reviziji trdi, da je ZIPRS0607 v razmerju ZPSPP splošni zakon, zato v obravnavanem primeru, ko gre za vprašanje odpovedi najemnega razmerja za poslovne prostore, njegova uporaba ne pride v poštev. Po stališču tožeče stranke je treba v vsakem primeru, tudi če je sodišče sicer napačno štelo, da je ZIPRS0607 v razmerju do ZPSPP specialnejši zakon, glede načina odpovedi najemnega razmerja uporabiti prvi odstavek 26. člena ZPSPP, saj ZIPRS0607 načina odpovedi ne ureja.

Razlogi za ugoditev reviziji

12. Odpoved najemne pogodbe za poslovne prostore je urejena v ZPSPP, ki velja od leta 1974. Ta zakon določa, da najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, in sicer s potekom odpovednega roka, določenega v najemni pogodbi. Ta rok ne sme biti krajši od enega leta (24. člen). V 26. členu ZPSPP določa način, na katerega se mora izjaviti odpoved, to je sodno.

13. ZIPRS0607, v razmerju do ZPSPP predstavlja kasnejši zakon (Lex posterior derogat legi priori), saj se je začel uporabljati šele s 1. 1. 2006. Za najemna razmerja, ki so jih v letih 2006 in 2007 sklenili neposredni proračunski uporabniki (drugi in tretji odstavek 1. člena ZIPRS0607), se tako (primarno) uporabijo določila ZIPRS0607. To velja tudi za najemna razmerja, katerih predmet so poslovni prostori.

14. ZIPRS0607 v zvezi z najemnimi pogodbami določa le, da so lahko sklenjene za določen čas, ki ne sme biti daljši od enega leta, ali za nedoločen čas z odpovednim rokom, ki ne sme biti daljši od šestih mesecev (tretji odstavek 21. člena v zvezi s tretjim odstavkom 1. člena ZIPRS0607).

15. Pravdni stranki sta sklenili najemno pogodbo v času veljavnosti ZIPRS0607. Pogodba je bila sklenjena skladno z določilom tretjega odstavka 21. člena ZIPRS0607. Sklenjena je bila za nedoločen čas, z odpovednim rokom šest mesecev (12. člen Pogodbe).

16. ZIPRS0607 je v primerjavi z ZPSPP spremenil dolžino odpovednega roka, z „najmanj enega leta“ ga je skrajšal na „največ šest mesecev“, ni pa določil načina, na katerega je treba pogodbo odpovedati. Zato se glede načina odpovedi najemne pogodbe za poslovne prostore uporabi določbo prvega odstavka 26. člena ZPSPP, po kateri mora stranka, ki odpoveduje najemno pogodbo, le-to odpovedati sodno. V primeru najemnikove odpovedi sodišče ne izda izpraznitvenega naloga, ampak najemodajalcu odpoved le vroči (četrti odstavek 29. člena ZPSPP).

17. Odgovor na zastavljeno vprašanje se torej glasi: Glede dolžine odpovednega roka se uporabijo določbe ZIPRS0607, glede načina odpovedi pa določbe ZPSPP.

18. Iz neprerekanih trditev tožeče stranke izhaja, da je tožena stranka sodno odpoved najemne pogodbe podala šele 6. 7. 2011, tožeči stranki pa je bila vročena 15. 7. 2011. To pomeni, da je bila najemna pogodba v obdobju, za katerega tožeča stranka vtožuje plačilo najemnine, to je od oktobra 2010 do februarja 2011, še v veljavi, zato je tožena stranka vtoževano najemnino v celoti dolžna plačati tožeči stranki.

19. Vrhovno sodišče je ob ugotovljeni zmotni uporabi materialnega prava reviziji tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča druge stopnje spremenilo tako, kot izhaja iz I. točke izreka te sodbe (prvi odstavek 380. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

O stroških postopka

20. Odločitev o stroških (celotnega) postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP in prvega odstavka 154. člena ZPP. Stroški tožeče stranke so odmerjeni na podlagi njenega specificiranega stroškovnika (list. št. 104, 124 in 170), upoštevajoč Odvetniško tarifo (Uradni list RS, št. 67/2003 z nadaljnjimi spremembami in dopolnitvami).

21. Od priznanih stroškov gredo tožeči stranki skladno s pravnim mnenjem občne seje Vrhovnega sodišča z dne 13. 12. 2006 (objavljenim v Pravnih mnenjih I/2006) tudi zahtevane zakonske zamudne obresti, in sicer od dneva morebitne zamude.

Datum zadnje spremembe:

12.07.2018

Podobni dokumenti:

• Sklep III DoR 36/2014
• VSRS sodba III Ips 89/2014, enako tudi III Ips 95/2014
• VSL sodba II Cp 2863/2014