VSRS Sodba II Ips 338/2016

Jedro

Napačno je izhodišče tožene stranke, da v primeru dejanske etažne lastnine odsvojitelj te ne more prenesti z razpolagalnim pravnim poslom na pridobitelja tako, da nanj prenese vpisan solastninski delež na nepremičnini. Ob ugotovitvi, da je bila tožena stranka lastnica le še stanovanja v četrti etaži, v zemljiški knjigi pa je bila vpisana kot lastnica 4344/10000 in da je bila pogodba veljavno sklenjena (pravnomočna odločitev v zadevi P 131/2014), je pravilna odločitev, da je bila tožena stranka glede prenosa navedenega solastninskega deleža tudi razpolagalno sposobna. Tako je sodišče pravilno odločilo, da mora tožena stranka sklenjeno pogodbo izpolniti z izstavitvijo ustrezne zemljiškoknjižne listine.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki njene revizijske stroške v znesku 2.744,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Med pravdnima strankama ni sporno, da sta dne 9. 3. 2009 sklenili prodajno pogodbo za nakup idealnega solastninskega deleža 4344/10000 parc. št. 2045 k. o. ... za kupnino 159.000,00 EUR. V pogodbi je zajeto tudi zemljiškoknjižno dovolilo prodajalca, ki pa ni bilo notarsko overjeno. Tožeča družba tako s tožbo od sodišča zahteva, naj prodajalcu - toženi stranki naloži izpolnitev sklenjene pogodbe z izstavitvijo zemljiškoknjižne listine.

2. V zadevi P 131/2014 je tožena stranka s tožbo od sodišča zahtevala, naj ugotovi, da sporna prodajna pogodba ni bila sklenjena in njen zahtevek je bil pravnomočno zavrnjen.

3. Sodišče prve stopnje je v tu obravnavani zadevi tožbenemu zahtevku ugodilo. Ugotovilo je, da je bil predmet prodaje poslovni prostor v tretjem nadstropju stanovanjsko-poslovnega objekta v Celju, v katerem je bila dejansko, ne pa še formalno vzpostavljena etažna lastnina. Poudarilo je, da morebitna napaka pri določitvi idealnih solastninskih deležev in dejstvo, da so bili med solastniki naknadno sporazumno spremenjeni solastninski deleži na nepremičnini, ne vpliva na veljavnost pogodbe.

4. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožene stranke ugodilo le glede odločitve o povrnitvi pravdnih stroškov, sicer pa je njeno pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

5. Zoper odločitev sodišča druge stopnje tožena stranka vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Poudarja, da je bila sporna stavba v naravi dejansko razdeljena na posamezne dele in je bila ona lastnica le še poslovnega prostora v četrti etaži (tretjem nadstropju). Po ugotovitvah sodišča je bil predmet pogodbe prav ta posebni del, zato tožena stranka meni, da sodišče ne bi smelo ugoditi tožbenemu zahtevku in s tem dovoliti, da se tožeča stranka vpiše kot solastnik celotne nepremičnine. Solastninski delež na nepremičnini, ki ustreza posameznemu delu, se po mnenju tožene stranke, ne more določiti s prodajno pogodbo, ampak se lahko določi le v sporazumu po 108. členu Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) ali pa z sodno odločbo.

6. Tožena stranka meni, da bi bila vknjižba lastninske pravice na podlagi sklenjene pogodbe možna le potem, ko bi bila vzpostavljena etažna lastnina. Poudarja, da poslovni prostor v četrti etaži po podatkih katastra stavb GURS meri 202,37 m2, kar glede na skupno površino posameznih delov stavbe (1.339,68 m2) predstavlja 15,11 % oziroma 1511/10000. Tožena stranka meni, da ni dvoma, da je pri vpisu solastninskega deleža tožena stranke v višini 4344/10000 prišlo do grobe napake. Zato je na podlagi izbrisne tožbe, ki jo je vložila mestna občina Celje, prišlo do izbrisa tega deleža in vpisa 1511/10000 solastninskega deleža tožene stranke. Opozarja, da se je sodišče druge stopnje nepravilno sklicevalo na 31. člen Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) glede na to, da poslovni prostor sploh še ni vpisan v zemljiško knjigo. Sodišči bi morali odločiti, da je bil namen pogodbenih strank prodaja poslovnega prostora s tem, da bo vpis v zemljiško knjigo opravljen po vzpostavitvi etažne lastnine. Tožena stranka poudarja, da tudi če bi bila volja sopogodbenikov, da se kupec zaenkrat vpiše kot solastnik, bi se tožeča stranka lahko vpisala kot lastnica kvečjemu na deležu 1511/10000, kolikor ustreza velikosti poslovnega prostora v primerjavi s površino celotnega objekta. Meni, da sodišči prve in druge stopnje nista upoštevali načela kavzalnosti, saj mora imeti razpolagalni pravni posel podlago v zavezovalnem pravnem poslu in se morata nanašati na isti predmet. Tožena stranka poudarja, da zemljiškoknjižno dovolilo v pogodbi za vknjižbo na lastninske pravice na idealnem deležu 4344/10000 nima podlage v zavezovalnem poslu za prodajo poslovnega prostora kot posebnega dela stavbe. Meni, da je sodišče druge stopnje zagrešilo bistveno kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker se ni ukvarjalo s tem vprašanjem. Meni tudi, da je napačno stališče sodišča prve stopnje, da napaka pri navedbi višine solastninskega deleža ne more biti predmet tega postopka, saj bo v primeru, če bi izpodbijana odločitev obstala, to povzročilo nove spore med etažnimi lastniki. Tožeča stranka si sedaj lasti prevelik solastninski delež in od ostalih etažnih lastnikov neupravičeno zahteva plačilo najemnine. Navaja, da odločitev sodišča odstopa od uveljavljene sodne prakse višjih sodišč in se sklicuje na odločbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1659/2009, II Cp 190/2012 in Višjega sodišča v Mariboru I Cp 1408/2014. Predlaga, naj revizijsko sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, naj obe sodbi razveljavi ter vrne zadevo v ponovno sojenje sodišču prve stopnje.

7. Sodišče je revizijo vročilo tožeči stranki, ki je nanjo odgovorila. Poudarja, da je stališče tožene stranke materialnopravno zmotno. Pravdni stranki sta se res dogovorili za prodajo poslovnega prostora, vendar je ta del trenutno vpisan v zemljiški knjigi kot solastninski delež in zato ga je tožena stranka dolžna prenesti na tožečo. Tako ne drži trditev tožene stranke, da je predmet pogodbe nepremičnina, ki ni vpisana v zemljiško knjigo. Pomembno je, da je bila ob sklepanju pogodbe tožena stranka v zemljiški knjigi vpisana kot lastnica 4344/10000 deleža, glede tega je imela razpolagalno sposobnost in ta solastninski delež se je zavezala prenesti na tožnico. Če je tožena stranka vedela, da vpisani solastninski delež ne ustreza dejanskemu stanju, je imela na voljo institute, ki jih ni izkoristila. Tožeča stranka poudarja, da je v dobri veri zaupala podatkom zemljiške knjige. Opozarja, da so zadeve višjih sodišč, na katere se sklicuje tožena stranka v reviziji, drugačne od obravnavane zadeve. Predlaga, naj Vrhovno sodišče revizijo zavrne kot neutemeljeno.

8. Revizija ni utemeljena.

9. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednja pravno pomembna dejstva:

- sporna nepremičnina predstavlja zemljišče s poslovno-stanovanjsko stavbo, v kateri je dejansko, ne pa tudi formalno vzpostavljena etažna lastnina;

- pravdni stranki sta 9. 3. 2009 sklenili prodajno pogodbo za poslovni prostor v tretjem nadstropju stanovanjsko-poslovnega objekta in soglašali, da se lastništvo tega poslovnega prostora manifestira s takrat vpisanim lastništvom 4344/10000 solastninskega deleža na celotni nepremičnini parc. št. 2045 k. o. ..., tožena stranka pa je tožeči stranki tudi dovolila vknjižbo lastninske pravice pri navedeni nepremičnini do 4344/10000;

- na podlagi pogodbe o priznanju lastninske pravice z dne 18. 9. 2006, ki sta jo sklenili tožena stranka in Mestna občina Celje, je bila tožena stranka v zemljiški knjigi vpisana kot solastnica nepremičnine do 543/1000, po realizaciji prodajne pogodbe, ki jo je tožena stranka dne 20. 2. 2008 sklenila z družbo A. za podstrešje v isti stavbi, pa je bila lastnica le še poslovnega prostora v tretjem nadstropju in je ostala vknjižena kot solastnica nepremičnine še do 4344/1000;

- da je bila v korist tožeče stranke vpisana predznamba lastninske pravice pri idealnem deležu 4344/10000, ki učinkuje od 17. 3. 2009, vpis spremembe pri višini idealnega deleža tožene stranke (na 1511/10000) pa učinkuje od 3. 10. 2011.

10. V obravnavani zadevi gre za enega od primerov tako imenovane navidezne solastnine kot ene izmed oblik dejanske etažne lastnine. Gre za primere, ko je stavba v naravi sicer razdeljena na posamezne dele, v zemljiški knjigi pa so vpisani solastniški idealni deleži posameznih etažnih lastnikov na nepremičnini.

11. Napačno je izhodišče tožene stranke, da v primeru dejanske etažne lastnine odsvojitelj te ne more prenesti z razpolagalnim pravnim poslom na pridobitelja tako, da nanj prenese vpisan solastninski delež na nepremičnini. Ob ugotovitvi, da je bila tožena stranka lastnica le še stanovanja v četrti etaži, v zemljiški knjigi pa je bila vpisana kot lastnica 4344/10000 in da je bila pogodba veljavno sklenjena (pravnomočna odločitev v zadevi P 131/2014), je pravilna odločitev, da je bila tožena stranka glede prenosa navedenega solastninskega deleža tudi razpolagalno sposobna. Tako je sodišče pravilno odločilo, da mora tožena stranka sklenjeno pogodbo izpolniti z izstavitvijo ustrezne zemljiškoknjižne listine.

12. Tožeča stranka pravilno opozarja v odgovoru na revizijo, da zadeve Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1659/2009, II Cp 190/2012 in Višjega sodišča v Mariboru I Cp 1408/2014 niso primerljive z obravnavano zadevo in zato ni utemeljen revizijski očitek, da je sodišče druge stopnje z odločitvijo v tej zadevi odstopilo od uveljavljene sodne prakse višjih sodišč. V zadevi I Cp 1659/2009 je tožnika ob izkazanem lastništvu podstrešnega stanovanja (iz odločbe ni razvidno ali je lastninsko pravico pridobil originarno ali izvedeno) od sodišča zahteval, naj odredi vknjižbo njegove lastninske pravice na ustreznem solastninskem deležu, zahtevek pa je bil zavrnjen zato, ker so bili v zemljiški knjigi kot solastniki nepremičnine vknjiženi le lastniki drugih posebnih delov stavbe in ne tudi pravni prednik tožnika kot v obravnavani zadevi. Podobno je bilo tudi v zadevi II Cp 190/2012, v kateri je tožnik lastninsko pravico pridobil s priposestvovanjem. V zadevi I Cp 1408/2014 pa je sicer tožnik prav tako zahteval vknjižbo na podlagi prodajne pogodbe, vendar je bil zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice na odgovarjajočem solastninskem deležu zavrnjen zato, ker v sami prodajni pogodbi stanovanje ni bilo izraženo tudi z ustreznim solastninskim deležem, torej tudi drugače kot v obravnavani zadevi.

13. Vrhovno sodišče še dodaja, da se solastniki nadaljnjim sporom, na katere opozarja tožena stranka v reviziji, lahko izognejo z razdelitvijo solastnine na etažno lastnino. Če solastniki ne bodo uspeli skleniti sporazuma o delitvi (108. členu SPZ), bo lahko vsak od solastnikov po 110. členu SPZ predlagal, da to stori sodišče v nepravdnem postopku ali pa začel postopek po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine.

14. Revizijsko sodišče je tako ugotovilo, da uveljavljani revizijski razlogi niso podani, zato je revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP).

15. Odločitev, da tožeča stranka sama krije svoje stroške revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP in prvem odstavku 154. člena ZPP in je zajeta z izrekom revizijske odločbe. Na podlagi navedenih določb pa mora tožeča stranka toženi stranki tudi povrniti njene stroške odgovora na revizijo v znesku 2.744,66 EUR (tar. št. 3.300, 20,00 EUR za mat. stroške in 22 % DDV). Glede na prehodno določbo 20. člena sedaj veljavne Odvetniške tarife (Ur. l. RS, št. 2/2015) je Vrhovno sodišče pri odločanju uporabilo prej veljavni Zakona o odvetniški tarifi (Ur. l. RS, št. 67/2008).

Datum zadnje spremembe:

12.07.2018

Podobni dokumenti:

• VSC Sklep Cp 317/2019
• Sodba II Ips 527/99
• VSL sklep I Cp 1155/2015