VSM Sklep I Ip 472/2018

Jedro

Dolžnik je imel možnost, da poda dodatne pripombe na odgovor, a tega ni storil. Na posplošeno zatrjevanje, da bi morala biti cenitev višja, sodišče druge stopnje ne more odgovoriti. Cenilka je pojasnila analizo trga podobnih poslovnih nepremičnin, iz katere je izhajala pri cenitvi. Dolžnik se sklicuje le na splošne kazalce trga nepremičnin v Sloveniji, ki za konkretne nepremičnine nujno ne odražajo ustrezne podlage ocenjevanja.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo tržno vrednost nepremičnine z ID znakom 334/18 v znesku 155.290,00 EUR in polovičnega solastniškega deleža nepremičnin z ID znakom 31/1, 31/3, 31/4 v skupnem znesku 200,00 EUR.

2. Dolžnik v pravočasni laični pritožbi podaja nestrinjanje s cenitvijo. Meni, da bi morala biti vrednost nepremičnin višja zaradi rasti cen na nepremičninskem trgu po letu 2015. Leta 2012 so bile iste nepremičnine ovrednotene na višino 1.281,42 in 220.000,00 EUR. Opozarja, da je bil objekt obnovljen znotraj in zunaj. Meni, da cenilka ni pojasnila konkretne metode pri izdelavi cenitve in ni podala konkretnih pojasnil vpliva nepremičninskega trga na ocenjevanje nepremičnine. Gre za specifičen objekt z dolgoletno tradicijo, ki ima posebno vrednost. Pritožbenih stroškov ne priglaša.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče druge stopnje povzema pravilne in zadostne razloge sodišča prve stopnje, ki se je v skladu z drugim odstavkom 178. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) pri ugotovitvi vrednosti nepremičnin pravilno oprlo na v postopku pridobljeno cenitev sodnega izvedenca.

5. V pritožbi dolžnik ponavlja očitke, ki jih je podal v svojih pripombah k cenitvi z dne 20. 9. 2017, na katere je cenilka tudi podala obrazložen odgovor z dne 20. 12. 2017. Dolžnik je imel možnost, da poda dodatne pripombe na odgovor, a tega ni storil. Na posplošeno zatrjevanje, da bi morala biti cenitev višja, sodišče druge stopnje ne more odgovoriti. Cenilka je pojasnila v točki 6.2 svoje cenitve analizo trga podobnih poslovnih nepremičnin v širši okolici Maribora, Ptuja in Slovenske Bistrice, iz katere je izhajala pri cenitvi. Dolžnik se sklicuje le na splošne kazalce trga nepremičnin v Sloveniji, ki za konkretne nepremičnine nujno ne odražajo ustrezne podlage ocenjevanja. Cenilka je pravilno upoštevala ožji trg primerljivih nepremičnin.

6. Dolžnik tudi spregleda, da iz cenitve ne izhaja, da bi bila od leta 2012 vseskozi splošna rast cen nepremičnin, ampak so do leta 2015 cene padale, zato je lahko cenitev sedaj nižja od tiste v letu 2012. Splošna rast v naslednjih letih pa tudi ne pomeni tudi rasti cene konkretnih ocenjevanih nepremičnin. Prej nasprotno, saj je cenilka zapisala, da cene trgovskih, storitvenih in gostinskih lokalov na splošno kažejo trend padanja (str. 15 cenitve). Glede mikro lokacije okoli Pohorja pa je navedla, da povpraševanje močno zaostaja za ponudbo (str. 23. cenitve). Tudi metodo vrednotenja je cenilka izčrpno pojasnila (uporabila je način tržnih primerjav). Pojasnila je celoten postopek posamičnega ocenjevanja nepremičnin. Upoštevala je tudi izvedene izboljšave, na nepremičninah, za katere je pojasnila, da neposredno ne vplivajo na povečanje ocenjene vrednosti (2. str. odgovora na pripombe). Dolžnikov očitek pomanjkljive obrazloženosti cenitve je po pojasnjenem neutemeljen.

7. Dolžnik ima možnost, da poda predlog, ki mora biti vložen najkasneje 20 dni pred prodajnim narokom, da sodišče na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine. Pri tem mora predložiti mnenje sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine, s katerim verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila (četrti odstavek 178. člena ZIZ).

8. Ker tudi niso podane uradno upoštevne postopkovne kršitve (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), je sodišče druge stopnje neutemeljeno pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

9. Odločitev o pritožbenih stroških je odpadla, ker ti niso bili priglašeni (prvi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Datum zadnje spremembe:

11.10.2018

Podobni dokumenti:

• VSM Sklep I Ip 289/2020
• VSC Sklep I Ip 298/2023
• VSC sklep I Ip 1093/2008