VSM Sodba I Cp 574/2018

Jedro

Zahtevek po prenehanju najemnega razmerja in izročitvi stanovanja predstavlja nedeljivo obveznost, kadar je upnikov več. Lastninska pravica na solastnem deležu do 107/1000 predmetnega stanovanja je v razmerju med tožnikom in njegovim pravnim prednikom prešla z izročitvijo overjenega zemljiškoknjižnega dovolila.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in v ugodilnem in stroškovnem delu (točkah I, II in IV izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku za odpoved najemne pogodbe št. 03958-01/92 z dne 5. 5. 1993 za pritlično stanovanje št. 3, v izmeri 128,75 m2 (točka I izreka). Toženi stranki (v nadaljevanju toženec) je naložilo, da v 60 dneh od vročitve sodbe izprazni stanovanje - nepremičnino z ID znakom X, se iz njega izseli ter ga prostega oseb in stvari izroči tožeči stranki - v nadaljevanju tožnik (točka II izreka). Tožbeni zahtevek v delu, ko tožnik zahteva izpraznitev in izselitev iz stanovanja ter njegovo izročitev prostega oseb v roku 60 dni od prejema prvostopenjske sodbe, je zavrnilo (točka III izreka). Tožencu je naložilo, da tožniku v 15 dneh povrne pravdne stroške v znesku 599,99 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka IV izreka).

2. Zoper ugodilni in stroškovni del uvodoma navedene sodbo se zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zaradi zmotne uporabe materialnega prava pritožuje toženec. Navaja, da je obravnavano stanovanje v zemljiški knjigi vpisano kot solastnina tožnika in družbe H. s.r.l. s sedežem v I.. Tožnik še ni pridobil lastninske pravice na deležu 107/1000, saj je v zemljiški knjigi kot lastnica še vedno vpisana navedena družba. Vprašljivo je, ali je prodajna pogodba z dne 9. 7. 2016 v zemljiški knjigi izvedljiva. Za uveljavljanje zahtevkov za odpoved najemne pogodbe je potrebno soglasje vseh solastnikov, saj gre za posel izrednega upravljanja. Tožbo bi zato morala vložiti oba solastnika. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožnik se v odgovoru na pritožbo zavzema za zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje ob uradnem preizkusu zadeve po drugem odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ter v okviru v pritožbi uveljavljanih pritožbenih razlogov ugotavlja, da sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni zagrešilo po uradni dolžnosti upoštevnih bistvenih kršitev procesnih določb. V okviru zatrjevanj strank in zanje ponujenih dokazov je bilo pravno relevantno dejansko stanje v postopku na prvi stopnji pravilno in popolno ugotovljeno, na njegovi podlagi pa tudi pravilno uporabljeno materialno pravo.

6. Toženec je 5. 5. 1993 sklenil najemno pogodbo za neprofitno stanovanje št. 3 (A 6) z MOM kot najemodajalko in lastnico predmetnega stanovanja. V postopku na prvi stopnji ni bilo sporno, da toženec zamuja s plačilom 14 najemnin, ki jih ni plačal ne tožniku ne njegovim pravnim prednikom, in da so pogoji za odpoved najemne pogodbe po 103. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) izpolnjeni.

7. V času sojenja na prvi stopnji je bil tožnik nesporno lastnik solastnega deleža do 893/1000 navedenega stanovanja, ki ga je kupil v izvršilnem postopku. Preostali solastni delež do 107/1000 je tožnik kupil od družbe G.G. s.r.l. s prodajno pogodbo z dne 4. 7. 2016 (A 3), pri čemer je bil podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen dne 5. 10. 2016. Tožnik je dne 12. 10. 2016 vložil predlog za vpis lastninske pravice na deležu 107/1000 predmetne nepremičnine. V skladu z drugim odstavkom 175. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) in 107. členom SZ-1¹ je tožnik vstopil v pravice svojih pravnih prednikov po najemni pogodbi.

8. V tem postopku ni potrebno, da v pravdi sodeluje tudi družba H. s.r.l.², ki je še vedno v zemljiški knjigi vpisana kot lastnica deleža do 107/1000 navedene nepremičnine. Ni mogoče pritrditi pritožbenim navedbam, da bi morali v tej zadevi na aktivni strani sodelovati vsi solastniki, ker je odpoved pogodbe o najemu za celo stvar za nedoločen čas posel izrednega upravljanja. Višina solastniških deležev solastnikov v predmetni zadevi namreč niti ni pomembna, saj gre za obligacijskopravni zahtevek, ki izhaja iz najemne pogodbe in kjer zahtevek po prenehanju najemnega razmerja in izročitvi stanovanja predstavlja nedeljivo obveznost, kadar je upnikov več (416. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Izpolnitev nedeljive obveznosti, kakršna je izročitev nepremičnine v posest, pa sme zoper dolžnika uveljaviti tudi posamezen upnik, četudi gre za posel izrednega upravljanja (če so ga ostali za to pooblastili).³

9. Lastninska pravica na solastnem deležu do 107/1000 predmetnega stanovanja je v razmerju med tožnikom in njegovim pravnim prednikom prešla z izročitvijo overjenega zemljiškoknjižnega dovolila, kar je bilo že pred vložitvijo te tožbe in tudi tožnikovim opozorilom tožencu z dne 6. 6. 2017 na plačilo neporavnanih najemnin.⁴ Vsaj od takrat dalje tožnik za odpoved najemne pogodbe in izročitev stanovanja nedvomno ni več potreboval soglasja svojega pravnega prednika (prejšnjega solastnika), ki mu je nepremičnino že prodal, izročil in nanj prenesel lastninsko pravico na sporni nepremičnini, in s tem tudi vsa upravičenja, ki jih lastninska pravica zajema (uporaba, posest, razpolaganje...). Tožbo za odpoved najemne pogodbe in izročitev nepremičnine je torej lahko vložil tožnik sam, pri čemer za prevzem nepremičnine v posest tudi ni potreboval pooblastila oziroma soglasja svojega pravnega prednika (prejšnjega solastnika), zato je odločitev sodišča prve stopnje v celoti pravilna.

10. Po obrazloženem je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in v ugodilnem in stroškovnem delu (točkah I, II in IV izreka) potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Toženec sam krije sam svoje stroške pritožbe, saj s pritožbo ni uspel (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Prav tako je tožnik dolžan sam kriti stroške odgovora na pritožbo, ker njegov odgovor na pritožbo v ničemer ni pripomogel k rešitvi zadeve in zato ti stroški za pravdo niso bili potrebni (prvi odstavek 155. člena ZPP).

-------------------------------
¹ Sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.
² Družba H. s.r.l. se je 11. 11. 2015 pripojila k družbi G.G. s.r.l., ki je tako njena pravna naslednica (1. člen prodajne pogodbe pod A 3).
³ Glej npr. VSL sklep II Cp 2039/2012 z dne 3. 1. 2013 in VSL sodba I Cp 2380/2013 z dne 5. 3. 2014.
⁴ Iz odločbe Ustavnega sodišča Up-591/10 z dne 2. 12. 2010 izhaja, da začne v razmerju med prenositeljem in pridobiteljem prenos lastninske pravice na nepremičnini učinkovati že s tem, ko prenositelj izstavi (in izroči) pridobitelju zemljiškoknjižno dovolilo z vsebino, določeno v 23. členu Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), na katerem je prenositeljev podpis notarsko overjen (41. člen Zakon o zemljiški knjigi, v nadaljevanju ZZK-1). Ustavno sodišče vknjižbi lastninske pravice na nepremičnini, pridobljeni s pravnim poslom, ne pripisuje več izključnih absolutnih učinkov. Že pred vknjižbo (in sicer takrat, ko izvedo za razpolaganje) začne, ob upoštevanju namena in vsebine načela zaupanja v zemljiško knjigo, učinkovati prenos lastninske pravice tudi do tretjih oseb, ki vedo, da je bil razpolagalni posel med zemljiškoknjižnim lastnikom in pridobiteljem že opravljen.

Datum zadnje spremembe:

01.10.2018

Podobni dokumenti:

• Sodba II Ips 464/2005
• VSC Sodba Cp 501/2019
• Sodba II Ips 674/2001