VSM Sodba I Cp 784/2017

Jedro

Nepremičninska družba in naročitelj se namreč lahko dogovorita, da ima nepremičninska družba pravico plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja. Vendar mora plačilo za posredovanje v tem primeru temeljiti na že opravljenih poslih (kar je v predmetnem primeru podano) in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje (peti odstavek 25. člena ZNPosr).

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se sedaj v celoti glasi:

"I. Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 27128/2016 z dne 23. 3. 2016 ostane v veljavi glede zneska 730,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2015 do plačila. Glede zneska 2.387,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2015 do plačila se navedeni sklep o izvršbi razveljavi in se v tem delu tožbeni zahtevek zavrne.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki v 15 dneh po prejemu te sodbe povrniti pravdne stroške v znesku 654,90 EUR, po preteku tega roka z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila."

II. V ostalem se pritožba zavrne.

III. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki v 15 dneh po prejemu te sodbe povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 326,63 EUR, po preteku tega roka z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 27128/2016 z dne 23. 3. 2016 v delu, v katerem je toženi stranki (v nadaljevanju toženka) naloženo, da tožeči stranki (v nadaljevanju tožnica) plača znesek 3.117,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2015 do plačila (točka I izreka). Toženki je naložilo, da tožnici povrne odmerjene izvršilne stroške v znesku 158,00 EUR in 1.496,68 EUR pravdnih stroškov, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila (točka II izreka).

2. Zoper navedeno sodbo se zaradi bistvenih kršitev določb postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava pritožuje toženka. Navaja, da priča M.Š. ni prisosotvovala razgovorom s toženko oziroma njenim sinom, zato ni mogla slišati razgovora glede popusta, njena izpovedba pa tudi ni skladna z izpovedbo M.R.. Prav tako je povedala, da so njihove pogodbe tipske, kar je v nasprotju z ugotovitvami sodišča prve stopnje. Iz izpovedbe M.R. izhaja, da toženka in G.J. nista obkrožila nobene črke na pogodbi, ni pa povedal, kdaj je sam obkrožil črko B v 5. členu pogodbe. Njegova izpovedba tudi ni prepričljiva, saj je šele ob koncu prvega zaslišanja povedal, da je bila ekskluziva dogovorjena že ob prvem ogledu. M.R. izvoda pogodbe ni pustil toženki, temveč ga je odnesel s seboj, da bi se vnesla spremembe glede oglaševane cene. Pogodba pred 17. 2. 2015 ni bila sklenjena, saj je toženka šele tedaj dobila svoj izvod pogodbe, cena nepremičnine pa prej ni bila dogovorjena. Tožnica je sicer sama določila tudi prvo oglaševano ceno, zato toženki ni pustila izvoda pogodbe. Enako je sama določila, da bo zastopanje ekskluzivno. Tožnica je tako grobo kršila svoje dolžnosti nepremičninskega posrednika, toženka pa ni imela možnosti vplivati na vsebino pogodbe o zastopanju pri prodaji nepremičnine. Tudi agenta S.K. in Z.J. sta izpovedala, da ju G.J. ni vprašal, ali podpisuje pogodbo o ekskluzivnem zastopanju. G.J. je tudi izpovedal, da se ne spomni, da bi bila črka B obkrožena, pogodba pa mu ni bila prebrana. Izpovedbi M.R. in M.Š. se razlikujeta tudi glede dogajanja po sklenitvi pogodbe, saj je M.Š. izpovedala, da jih je G.J. sam obvestil, da je našel drugega kupca. M.R. pa je povedal, da so sami ugotovili, da toženka oglašuje nepremičnino tudi prek drugih agencij. Če bi M.R. toženko in G.J. že ob sklenitvi pogodbe poučil o ekskluzivnem zastopanju ne bi bilo potrebno, da ju ponovno opozarja, da nepremičnine ne sme prodajati prek drugih agencij. Tudi ne drži, da se je G.J. po prodaji hiše tožnice izogibal. Tožnica je ponudila popust 500,00 EUR zaradi nepravilnosti pri njihovem poslovanju. Izpostavlja izpovedbo G.J., ki bi ji moralo sodišče v celoti slediti. Poudarja, da tožnica ni opravila svojih nalog. Iz vsebine pogodbe tudi ne izhaja, da naročnica ne sme sama prodajati nepremičnine. Višina provizije, kadar prodajalec sam najde kupca, je zakonsko omejena. Določila posredniške pogodbe pa so v nasprotju z zakonom in zato nična. Predlaga, da sodišče druge stopnje izpodbijano sodbo spremeni in tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno, da jo razveljavi in zadevo vrne novo sojenje sodišču prve stopnje, vse z ustrezno stroškovno posledico.

3. Tožnica ni odgovorila na pritožbo.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je sodbo sodišča prve stopnje preizkusilo v okviru pritožbenih navedb, pri tem pa v skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pazilo tudi na obstoj morebitnih uradoma upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter na pravilno uporabo materialnega prava. Po tako opravljenem preizkusu sodišče druge stopnje procesnih kršitev ne ugotavlja. Pravno relevantno dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno in v celoti razjasnilo. Na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja pa je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo glede višine plačila za posredovanje, kar je narekovalo spremembo izpodbijane odločitve.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta pravdni stranki sklenilo pogodbo o zastopanju zaradi prodaje stanovanjske hiše¹, v kateri je bilo dogovorjeno ekskluzivno posredovanje² in plačilo provizije v višini 3,5 % prodajne cene z DDV posredniku (tožnici) tudi v primeru, če prodajalka (toženka) sama najde kupca za nepremičnino. Ker je toženka stanovanjsko hišo prodala osebi, ki jo je sama našla, je tožbenemu zahtevku za plačilo provizije pri posredovanju v celoti ugodilo.

7. Dokazna ocena sodišča prve stopnje je celostna in prepričljiva ter izkustveno sprejemljiva, zato ji sodišča druge stopnje v celoti pritrjuje. Sodišče prve stopnje je ocenilo vse izvedene dokaze glede vsebine pogodbe, ki sta jo sklenili pravdni stranki in svojo odločitev ustrezno utemeljilo. Pritožba izpostavlja zgolj navidezna nasprotja in nepomembne razlike med posameznimi izpovedbami, zato ne more uspešno izpodbiti v sodbi sodišča prve stopnje ugotovljenih dejstev. Kot izhaja iz vseh izvedenih dokazov, je M.R. najprej opravil ogled hiše s toženkinim sinom G.J., ko je tudi napravil posnetke in popis v hiši. Nato so se dne 15. 1. 2015 v domu D. sestali toženka, M.R. in G.J.³ (kar pritožbeno ni sporno). Izpovedba M.R., da se je s toženko in G.J. dogovoril za ekskluzivno posredovanje, in da je bil toženki zaradi ekskluzive odobren popust, je bila natančna in prepričljiva. Izpovedal je, da se je že na prvem ogledu hiše z G.J. dogovoril, da bo posredovanje ekskluzivno, o tem pa so se nato pogovarjali tudi ob podpisu pogodbe dne 15. 1. 2015, zato je tudi obkrožil točko B 5. člena pogodbe. Tudi M.Š. je potrdila njegovo izpovedbo, saj je bila kot zaposlena pri tožnici, ki je sodelovala pri konkretnem poslu, seznanjena, da je bila s toženko sklenjena pogodba o eksluzivnem posredovanju. Slišala pa je tudi pogovor med M.R. in G.J. o ekskluzivnem posredovanju, pri čemer ni izključeno, da sta se M.R. o navedenem pogovarjala tudi po telefonu in ne le na sestanku. M.Š. je izpovedala tudi, da so pogodbe sicer tipske, vendar jih nato prilagodijo za posamezno stranko. Prav tako je njena izpovedba skladna z izpovedbo M.R. glede dejstva, da se na sestanku z naročnikom obkroži, ali želijo ekskluzivno posredovanje ali pa posredovanje brez posebnih popustov. Smiselno enako pa je izpovedala tudi priča D.A.S.. Iz skladnih izpovedb navedenih prič tako izhaja, da je bila točka B 5. člena pogodbe obkrožena na sestanku s toženko in G.J., ko sta toženka in G.J. pogodbo tudi podpisala. Navedeno potrjuje tudi dejstvo, da na pogodbi ni bila obkrožena nobena druga točka 5. člena pogodbe (A, C), iz česar izhaja, da tožnica pisne pogodbe po njunem podpisu v 5. členu pogodbe ni več spreminjala. Sodišče prve stopnje je glede na povedano tudi prepričljivo obrazložilo, zakaj ni sledilo izpovedbi G.J., ki je povedal, da se spomni, da bi bila v času dogovarjanj obkrožena črka B 5. člena pogodbe. Iz njegove izpovedbe poleg tega izhaja, da je bil vseskozi seznanjen, kakšna je vsebina dogovorjene pogodbe, saj ga je tožnica opozarjala na ekskluzivno posredovanje, ko je ugotovila, da toženka prodaja nepremičnino tudi prek drugih agencij. Pritožba tako ne more omajati prepričljivih zaključkov sodišča prve stopnje glede vsebine pogodbe o posredovanju.

8. Za odločitev ni bistveno, da je toženka nepremičnino oglaševala tudi prek drugih nepremičninskih agencij, s katerimi ni bilo dogovorjeno ekskluzivno posredovanje. Toženka je s tem kršila določila pogodbe o ekskluzivnem posredovanju, iz slednjega pa ni mogoče izpeljati, da toženka ni vedela, kakšna je bila vsebina pogodbe, sklenjene s tožnico. Tožnica je G.J. tudi po sklenitvi pogodbe o posredovanju ponovno opozarjala na določila pogodbe o posredovanju z namenom, da ne bi prišlo do kršitve pogodbe in ne iz razloga, ker ekskluzivno posredovanje prej ni bilo dogovorjeno, kot to skuša prikazati pritožba. Povsem nepomembne za odločitev so tudi pritožbene navedbe o dogovarjanju glede popusta pri proviziji po prodaji nepremičnine, ko je bila tožnica pripravljena v izogib sodnim postopkom sprejeti manjši znesek provizije.

9. Za odločitev v tej zadevi ni odločilno, da se je oglaševana cena nepremičnine po podpisu pogodbe dne 15. 1. 2015 glede na zahtevo toženke spreminjala. V skladu z 8. točko četrtega odstavka 13. člena ZNPosr zadostuje, da pogodba o posredovanju vsebuje okvirno ponudbeno ceno. Pogodba z dne 15. 1. 2015 je to ceno vsebovala, je pa bila ponudbena cena kasneje spremenjena, vendar to v ničemer ne vpliva na veljavnost pogodbe ali višino provizije, ki pripada tožnici. Ker je toženka dne 15. 1. 2015 pogodbo podpisala, je bila pogodba tega dne tudi veljavno sklenjena, kot je to pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje (11. točka obrazložitve izpodbijane sodbe).

10. Sodišče druge stopnje pritrjuje tudi ugotovitvam sodišča prve stopnje, da je tožnica opravila določene storitve za toženko, in sicer je nepremičnino oglaševala, sodelovala pri izdelavi energetske izkaznice, sama opravila ogled hiše (točki 16. in 24. obrazložitve izpodbijane sodbe) ter poslala potencialnega kupca na ogled nepremičnine. Pritožba izpostavlja, da si je potencialni kupec po napotilu tožnice sam ogledal hišo, in da je toženka sama naročila energetsko izkaznico, vendar to ne spremeni dejstva, da je tožnica kupce iskala in tudi pomagala pri iskanju primerne osebe za izdelavo energetske izkaznice. Iz ugotovljenega dejanskega stanja tako izhaja, da je tožnica za toženko že opravila določene posle, kupca za nepremičnino pa ni našla, saj je toženka nepremičnino prodala osebi, ki jo je našla sama.

11. V točki B 5. člena pogodbe o posredovanju je bilo dogovorjeno, da naročniku pripada 15 % popust na dogovorjeno plačilo za storitev posredovanja, ker se zavezuje zastopniku predati nepremičnino v ekskluzivno prodajo. Naročniku (toženki) je bilo prepovedano, da glede posredovanja pri istem poslu oziroma v zvezi z isto nepremičnino sklene pogodbo z drugim zastopnikom ali z drugo nepremičninsko družbo. V četrtem odstavku 9. členu pogodbe o posredovanju pa je pojasnjen pojem ekskluzivnega posredovanja. Ponovno je v tem členu dogovorjeno, da naročitelj ne sme za isto nepremičnino skleniti pogodbe o zastopanju ali posredovanju z drugo osebo. Bistveno za odločitev pa je pogodbeno določilo, da je zastopnik upravičen do celotnega plačila za storitev posredovanja, če sam najde kupca za nepremičnino, za katero je sklenil pogodbo o ekskluzivnem posredovanju. Po 5. členu pogodbe je zastopnik upravičen do plačila za storitev posredovanja v višini 3,5 % in DDV od prodajne vrednosti, pri čemer je v tej ceni že upoštevan popust.

12. Dogovorjena višina provizije v višini 3,5 % od pogodbene cene z 22 % DDV presega najvišjo dovoljeno plačilo za posredovanje za primer, ko posrednik najde kupca, s katerim naročnik sklene prodajno pogodbo. Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje sme znašati v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino največ 4 % od pogodbene cene (prvi odstavek 5. člena ZNPosr).⁴ Naročnika (toženke) ne more dodatno bremeniti še DDV, za katerega plačilo je po Zakonu na dodano vrednost (v nadaljevanju ZDDV-1) zavezan posrednik (prvi odstavek 5. člena ZDDV-1).⁵ V predmetni zadevi namreč znaša dogovorjeno plačilo za posredovanje skupaj 3.117,10 EUR, kar predstavlja 4,27 % prodajne cene (73.000,00 EUR). Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje za primer, če bi tožnica našla kupca, s katerim bi toženka sklenila pogodbo, bi tako znašalo 2.920,00 EUR

13. Pogodbeno določilo o višini provizije za primer, ko naročnik sam najde kupca, je prav tako v nasprotju s kogentnimi določbami ZNPosr glede višine provizije v tem primeru. Nepremičninska družba in naročitelj se namreč lahko dogovorita, da ima nepremičninska družba pravico plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja.⁶ Vendar mora plačilo za posredovanje v tem primeru temeljiti na že opravljenih poslih (kar je v predmetnem primeru podano) in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje (peti odstavek 25. člena ZNPosr).⁷

14. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da bi moralo sodišče prve stopnje ugotoviti, da je pogodba o posredovanju oziroma določilo glede plačila provizije nično, ker je v nasprotju s kogentnimi določilo ZNPosr. V predmetnem primeru sankcija ničnosti ne pride v poštev, ker ne gre za kršitev prepovedi, ki je predpisana v javnem interesu, temveč za neenakovrednost dajatev, ki se lahko sanira. Pogodba o posredovanju je veljavna v obsegu, ki ni v nasprotju s prisilnimi predpisi. Določilo pogodbe o posredovanju, da naročniku pripada plačilo tudi v primeru, če naročitelj sam najde kupca, je tako veljavno, višino provizije pa je treba po petem odstavku 25. člena ZNPosr omejiti na eno četrtino s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje oziroma eno četrtino najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje.⁸

15. Ker je toženka sama našla kupca za nepremičnino (kar v pritožbenem postopku ni sporno) in ker tudi dogovorjeno plačilo za posredovanje (3,5 % pogodbene cene + 22 % DDV) presega najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje, tožnici pripada ena četrtina najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje, kar predstavlja 1 % prodajne cene (73.000,00 EUR) in znaša 730,00 EUR.

16. Glede na vse povedano je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo v točki I izreka spremenilo tako, da je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 27128/2016 z dne 23. 3. 2016 obdržalo v veljavi glede zneska 730,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2015 do plačila. Glede zneska 2.387,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2015 do plačila pa je navedeni sklep o izvršbi razveljavilo in v tem delu tožbeni zahtevek zavrnilo (358. člen ZPP). V ostalem je pritožbo zavrnilo (353. člen ZPP).

17. Glede na spremenjeno odločitev o glavni stvari in s tem spremenjen uspeh strank v postopku, je potrebno spremeniti tudi odločitev sodišča prve stopnje o pravdnih stroških, vsebovano v točki II izreka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Pravdni stroški so odmerjeni v skladu z določili Odvetniške tarife.⁹

18. Pravdni stroški tožnice (vključno s stroški predloga za izvršbo) znašajo 1.654,68 EUR (27. in 29. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). Glede na uspeh v postopku (23 %) je upravičena do povračila pravdnih stroškov v višini 380,58 EUR (drugi odstavek 154. člena ZPP).

19. Pravdni stroški toženke znašajo: 300 točk za ugovor, 300 točk za prvo pripravljalno vlogo, 225 točk za drugo pripravljalno vlogo, 150 točk za tretjo pripravljalno vlogo, 300 točk za zastopanje na prvem naroku, 3×150 točk za naroke dne 21. 3. 2017, 11. 4. 2017 in 16. 5. 2017, 100 točk za pritožbo z dne 19. 5. 2016 glede taksne oprostitve, 200 točk za urnino dne 21. 3. 2017, 150 točk za urnino dne 11. 4. 2017, 31,75 točk za materialne stroške, kar ob upoštevanju vrednosti točke na dan odločanja (0,459,00 EUR) znaša 1.012,90 EUR, skupaj s 56,24 EUR potnih stroškov za prihod na štiri naroke na relaciji G.R.-M.S. (4×38 km×0,37 EUR) in 22 % DDV pa 1.304,35 EUR. Toženki pripada še 40,00 EUR, ki jih je plačala priči P.Ž, tako da njeni pravdni stroški skupaj znašajo 1.344,35 EUR. Glede na uspeh v postopku (77 %) je upravičena do povračila pravdnih stroškov v znesku 1.035,15 EUR.

20. Po medsebojnem pobotanju je tožnica dolžna toženki povrniti 654,90 EUR pravdnih stroškov.

21. Pritožbeni stroški toženke obsegajo: 375 točk za sestavo pritožbe, 7,5 točk za materialne stroške, kar ob upoštevanju vrednosti točke v višini 0,459 EUR in 22 % DDV znaša 214,19 EUR, skupaj s sodno takso v znesku 210,00 EUR pa 424,19 EUR. Ker je toženka delno uspela s pritožbo (77 %), ji je tožnica dolžna povrniti pritožbene stroške v znesku 326,63 EUR (drugi odstavek 154. člena ZPP).

-------------------------------
¹ V nadaljevanju je uporabljen pojem posredovanje, saj je posredovanje pri prodaji namen sklenitve pogodbe.
² 22. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanj ZNPosr) z naslovom ekskluzivno posredovanje določa: "Če se nepremičninska družba in naročitelj dogovorita, lahko nepremičninska družba prenese storitve posredovanja na druge nepremičninske družbe. V primeru iz prejšnjega odstavka ostane naročitelj v pogodbenem razmerju le z nepremičninsko družbo, s katero je sklenil pogodbo o posredovanju, nepremičninska družba pa mora naročitelju izročiti seznam nepremičninskih družb, na katere prenaša naročilo."
³ Ki ga je toženka 16. 1. 2015 tudi pooblastila za prodajo hiše.
⁴ Ta omejitev ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 EUR.
⁵ VSM sodba I Cp 512/2011 z dne 30. 8. 2011.
⁶ V skladu s prvim odstavkom 25. člena ZNPosr sicer pridobi nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala.
⁷ Glej tudi VSL Sodba I Cp 2127/2014 z dne 2. 9. 2014. V zadevi VSL I Cpg 1299/2010 z dne 11. 1. 2011 (A 8) je bilo toženi stranki naloženo, da plača 4 % pogodbene cene, ker je nepremičnino prodala sama. Zadeva VSL I Cpg 1299/2010 ni primerljiva, saj je šlo v citirani zadevi za gospodarski spor, ko je bilo plačilo provizije v višini 4 % pogodbene cene dogovorjeno kot pogodbena kazen.
⁸ Prim. VSL Sodba II Cp 1598/2009 z dne 22. 7. 2009.
⁹ Ur. l. RS št. 2/2015 z veljavnostjo od 10. 1. 2015.

Datum zadnje spremembe:

13.11.2017

Podobni dokumenti:

• VSL Sodba I Cpg 280/2020
• VSC sodba Cp 471/2000
• Sodba III Ips 224/2008