<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Georgia

 

VSL Sklep II Ip 1097/2020

Sodišče:Višje sodišče v Ljubljani
Oddelek:Izvršilni oddelek
ECLI:ECLI:SI:VSLJ:2020:II.IP.1097.2020
Evidenčna številka:VSL00037721
Datum odločbe:28.08.2020
Senat, sodnik posameznik:Tjaša Potparič Janežič
Področje:IZVRŠILNO PRAVO
Institut:ugotovitev vrednosti nepremičnine - pripombe na izvedensko mnenje - obrazložene pripombe na izvedensko mnenje

Jedro

Kadar stranka poda pripombe, ki ne predstavljajo prerekanja konkretnega postopka ocenjevanja, v smislu opozarjanja na pomote pri izračunu vrednosti oziroma očitne hude strokovne napake v mnenju, mora stranka strokovni izdelek izvedenca prerekati na enaki ravni, kot je izdelano to mnenje, če za to sama nima znanja, pa si lahko priskrbi pomoč strokovnjaka.

Izrek

Pritožba se zavrne in sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da skupna tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina X parcela 1 (ID 0001), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 1.150,00 EUR + 45 EUR= 1.195,00 EUR; tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Y parcela 2 (ID 0002), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 1.220,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Y parcela 3 (ID 0003), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 17.569,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 4 (ID 0004), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 1.630,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 5 (ID 0005), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 1.480,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 6 (ID 0006), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 180,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 7 (ID 0007), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 360,00 EUR; skupna tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 8 (ID 0008), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 966,00 EUR + 242,00 EUR + 160,00 EUR = 1.368,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 9 (ID 0009), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 30.451,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 10 (ID 0010), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 125.800,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 11 (ID 0011), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 6.371,00 EUR; skupna tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 12 (ID 0012), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 32.200,00 EUR + 4.752,00 EUR = 36.952,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 13 (ID 0013), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 2.321,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 14 (ID 0014), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 2.710,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 15 (ID 0015), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 1.020,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 16 (ID 0016), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 1.240,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 17 (ID 0017), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019: 340,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine, katastrska občina Z parcela 18 (ID 0018), last dolžnika A. A. do celote, znaša na dan 9. april 2019 858,00 EUR (vse I. točka izreka sklepa) in da je dolžnik dolžan povrniti upniku nadaljnje izvršilne stroške v višini 1.151,82 EUR, v roku 8 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči prvi dan po izteku paricijskega roka dalje (II. točka izreka sklepa).

2. Zoper sklep se pravočasno pritožuje dolžnik. Navaja, da ni dvoma, da so izvedenci pošteno opravili svoje cenitve, vendar pri tem niso upoštevali določenih dejstev. Njegove navedbe niso izmišljene in namenjene zavlačevanju celotnega izvršilnega postopka. Vabila na ogled ni prejel oziroma ga je prejel po fikciji v predalčniku stavbe, kjer prebivajo mnogi tujci in bi lahko dopustili možnost, da je obvestilo romalo v neprave roke oziroma smeti. Nobenega razloga namreč ni imel, da cenilcu ne bi omogočil ogleda. Za predložitev nasprotnih dokazov o vrednosti nepremičnin bi moral angažirati strokovnjaka, za kar pa je bil 8 dnevni rok za pripombe absolutno prekratek. Tudi pritožbeni rok je zato prekratek. Ne vidi razloga, da sodišče ne bi opravilo novih cenitev. Angažiranje novega izvedenca bi pomenilo tudi višje stroške, pripravljen je sodelovati s cenilci in jim dati vse podatke. Negovo nestrinjanje s cenitvami ni zgolj pavšalno navajanje, da ocena ni pravilna. Meni, da je bil s pripombami dovolj precizen. Kmetijske in gradbene parcele v G. tvorijo enoten večji kompleks, ki bi na trgu nedvomno dosegel nedvomno višjo ceno, kot če se prodajajo posamezno. Gradbena parcela ima bistveno drugo ceno. Grad A. je kulturna dediščina in jo je treba kot tako tudi oceniti. Objekti stojijo tudi na kmetijskih zemljiščih, zato bi morali ta zemljišča oceniti kot namensko kmetijsko zemljišče. Po njegovem mnenju je izračunana vrednost podcenjena najmanj za 30%. Cenitev je bila izdelana v marcu 2019, v tem času se je zaradi ugodnih gospodarskih trendov zvišala tudi vrednost nepremičnine. Samo zaradi tega so nepremičnine podcenjene za vsaj 10-15%. Pri izračunu vrednosti gozdnih zemljišč so bile parcele po donosni vrednosti ovrednotene okrog 30% višje, kot po vrednosti primerljivih prodaj, meni, da tak izračun ni korekten. Parcela 8 k.o. Z je delno stavbna parcela, zato bi moral biti tudi gozd ocenjen višje, ker pomeni funkcionalno zemljišče te in sosednje parcele. Ker cenitve niso bile opravljene po dejanskih vrednostih in so absolutno prenizke, tudi ne priznava stroškov cenilcev. Znesek bo priznal, ko bodo vsa mnenja opravljena s korekturami, ki jih navaja v pritožbi.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Višje sodišče je sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi z določbo 15. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

5. Skladno z drugim odstavkom 178. člena ZIZ sodišče vrednost nepremičnin ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve.

6. V ta namen je sodišče prve stopnje angažiralo sodne cenilce gozdarske stroke B. B., gradbene stroke C. C. in kmetijske stroke D. D., ki so sodišču predložili svoja cenilna mnenja. Kot izhaja iz razlogov sklepa, so bila mnenja posredovana strankam v izjavo, dolžnik pa je na mnenja dne 23. 7. 2019 podal pripombe. V pripombah glede gradbenih zemljišč je dolžnik navedel, da so ocenjena prenizko zaradi ugodne, komunalno opremljene lokacije, ter so velika stavbna zemljišča zato vredna vsaj še enkrat več. Glede kmetijskih zemljišč je dolžnik navedel, da so prvovrstne njive na ravnini, lahko dostopne in vredne vsaj 30% več, kot je ocenjeno. Glede gozdnih parcel je dolžnik navedel, da vsebujejo visoke lesne zaloge. Glede parcele v A. z ruševinami gradu je navedel, da gre za kulturno dediščino, ki se lahko proda le mestni občini ali državi zaradi predkupne pravice, zaradi česar bi se objekt moral prodati po bistveno višji ceni. Glede domačije na P. 11 pa je dolžnik podal njeno zgodovino in navedel, da je bila zaradi premožnosti lastnika tedaj zgrajena po sodobnih normativih gradnje, da ima stavba možnost opravljanja dejavnosti, odlično ohranjene talne obloge in mogočne zidove.

7. V razlogih izpodbijanega sklepa je sodišče prve stopnje navedlo, da pripombe dolžnika v vlogi z dne 23. 7. 2019 niso obrazložene, zato jih cenilcem ni posredovalo v izjasnitev. Dolžnik za trditve glede prenizke oziroma neustrezne vrednosti nepremičnin ni predlagal niti predložil nobenih dokazov, zato jih sodišče ne more preizkusiti. Takšno le pavšalno zatrjevanje brez predložitve ali predlaganja ustreznih dokazov, ki bi izkazovali višjo vrednost nepremičnin, kot jo zatrjuje dolžnik (na primer z drugo cenitvijo) pa sodišča ne more prepričati o tem, da so cenilna poročila s strani sodišča postavljenih cenilcev, na katerih temelji ocena vrednosti nepremičnine, neustrezna. Cenilno mnenje je namreč strokovno, obrazloženo delo sodnega cenilca, opravljeno na podlagi pravil stroke. Vselej vsebuje konkretne podatke, obrazložitev postopka za izračun vrednosti in konkreten končni rezultat tega postopka (oceno vrednosti). Zaradi navedenega morajo biti tudi pripombe stranke na izvedensko mnenje konkretne, strokovno utemeljene. Ne zadostuje nestrinjanje z mnenjem in pavšalno navajanje, da ocena ni pravilna. V pripombah mora stranka navesti, katero vrednost nepremičnine (konkretno) smatra za pravilno, in navedeno strokovno utemeljiti. Trditvena podlaga v pripombah mora ustrezati tem zahtevam in šele ob izpolnitvi tega pogoja mora sodišče pripombe vročiti v izjavo izvedencu oziroma po potrebi zahtevati od izvedenca dopolnitev mnenja. Ob tem je potrebno poudariti, da namen dokazovanja z izvedencem ni doseči strinjanje strank glede njegovih ugotovitev. Gre za dokaz, ki je ravno tako kot ostali dokazi podvržen dokazni oceni sodišča. Sodišče je preverilo, ali so cenitve ustrezne, jih ocenilo kot prepričljive in strokovne, ter se tako oprlo nanje pri ugotovitvi vrednosti dolžnikovih nepremičnin.

8. Višje sodišče te razloge sodišča prve stopnje (navedene že v podobni zadevi Višjega sodišča v Ljubljani II Ip 2017/2019 z dne 3. 1. 2020 in drugih) po večini sprejema in se v izogib ponavljanju na njih sklicuje. Drži, česar dolžnik niti ne prereka, da dolžnik ni navedel niti po njegovem mnenju pravilnih vhodnih podatkov za pravilno ugotovitev vrednosti nepremičnin (na primer pravilne primerjalne nepremičnine in njihove vrednosti), niti teh podatkov ni uporabil v postopku uporabe ustrezne ocenjevalne metode niti navedel končnih pravilnih (konkretnih) vrednosti ocenjevanih nepremičnin. Kadar stranka poda pripombe, ki ne predstavljajo prerekanja konkretnega postopka ocenjevanja, v smislu opozarjanja na pomote pri izračunu vrednosti oziroma očitne hude strokovne napake v mnenju, mora stranka strokovni izdelek izvedenca prerekati na enaki ravni, kot je izdelano to mnenje, če za to sama nima znanja, pa si lahko priskrbi pomoč strokovnjaka. Ob tem ni nujno, da stranka predloži prav svoje izvedensko mnenje (ki sicer ne bi moglo predstavljati dokaza, temveč ustrezno trditveno podlago), ni pa navedeno izključeno, če konkretna zadeva to zahteva.

9. Ob tem ni mogoče slediti pritožbenemu očitku dolžnika, da take trditvene podlage dolžnik ne bi mogel podati v roku, ki mu ga je sodišče določilo za podajo pripomb. Navedeni rok ni zakonski rok in je podaljšljiv, t.j. dolžnik bi lahko z utemeljenim predlogom predlagal podaljšanje roka za podajo pripomb in hkrati k sodelovanju že pritegnil strokovnjaka, ki bi mu pri pripravi pripomb pomagal. Neutemeljeno je nadaljnje zatrjevanje, da je bil za pridobitev mnenja prekratek tudi pritožbeni rok (ki pa ni podaljšljiv), saj predložitev takega mnenja šele v pritožbi ne bi bila pravočasna.

10. Zgrešeno je dolžnikovo mnenje, da bi sodišče prve stopnje njegove pripombe moralo vročiti cenilcem. Na dolžnikove pavšalne pripombe cenilci pravzaprav niti ne bi mogli odgovoriti oziroma tudi oni pripomb ne bi mogli preizkusiti. Vročitev dolžnikovih pripomb cenilcem v izjavo tako nikakor ne bi pripomogla k ekonomičnosti postopka. Neutemeljeno si dolžnik prizadeva za cenilna mnenja s katerimi bi se strinjal, ne da bi za to tudi sam podal ustrezno procesno gradivo. Kot je pojasnilo sodišče prve stopnje, pa to, da bi se doseglo strinjanje z izvedenskimi mnenji, niti ni namen dokazovanja z izvedenci.

11. Kot navaja tudi sam dolžnik, je vabilo na ogled nepremičnin prejel s fikcijo vročitve. Vročitev s fikcijo predstavlja zakonsko predvideno pravilno vročitev, na katero se vežejo pravne posledice. Skladno s 142. členom ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ se v primeru, ko pisanja ni mogoče izročiti naslovniku, osebna vročitev opravi tako, da vročevalec pisanje izroči sodišču oziroma pošti, če gre za vročitev po pošti, v hišnem ali izpostavljenem predalčniku ali na vratih stanovanja pa pusti obvestilo, v katerem je navedeno, kje je pisanje in rok 15 dni, v katerem mora naslovnik pisanje dvigniti (tretji odstavek 142. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Taka vročitev se šteje za opravljeno z dnem, ko naslovnik pisanje dvigne, če pa tega ne stori v 15 dneh (od obvestila), se šteje, da je bila vročitev opravljena s potekom tega roka (četrti odstavek 142. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Ne glede na to, ali naslovnik pisanje nato dejansko prejme, je vročitev torej pravilno opravljena že v 15 dneh od prejema obvestila o prispelem sodnem pismu.

12. V konkretnem primeru iz obvestila sodišču o opravljeni vročitvi za vabilo na ogled nepremičnin izhaja, da je bilo dolžniku dne 22. 2. 2019 na vratih puščeno obvestilo, kje se pisanje nahaja, z navedbo roka 15 dni, v katerem ga mora prevzeti. Obvestilo sodišču je javna listina, ki do nasprotnega dokaza dokazuje, kar se v njej potrjuje (224. člen ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Dovoljeno je sicer dokazovati, da v javni listini dejstva niso resnično potrjena, vendar pa mora biti prerekanje javne listine konkretno, jasno in natančno. V pritožbi pa dolžnik zgolj pavšalno zatrjuje, da bi lahko dopustili možnost, da je obvestilo „romalo“ v neprave roke ali smeti. Navedeno ne predstavlja ustreznega prerekanja javne listine, saj dolžnik zgolj dopušča možnost, da bi se navedeno z obvestilom o prispelem pismu lahko zgodilo in ne navaja trdilno, kaj se je z obvestilom dejansko zgodilo ali da tega iz utemeljenih razlogov ne ve, niti dolžnik izrecno ne zatrdi, da obvestila o prispelem pismu ni prejel.

13. V zvezi s trditvami, da gre pri parcelah v G. za enoten večji kompleks, ki bi na trgu nedvomno dosegel višjo ceno, kot če se parcele prodajajo posamezno, višje sodišče pojasnjuje, da se skladno s šestim odstavkom 178. člena ZIZ za določitev načina in pogojev prodaje, če se pri cenitvi pokaže, da je s prodajo nepremičnine po delih ali skupinah delov možno doseči višjo ceno ali hitrejše poplačilo, upošteva najugodnejša tako ugotovljena vrednost. Določitev načina in pogojev prodaje glede na citirano določbo ni predmet sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnin, temveč predmet odredbe o prodaji nepremičnin. Prvi odstavek 181. člena ZIZ, ki govori o odredbi o prodaji, namreč določa, da po izdaji sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine sodišče izda odredbo o prodaji nepremičnine, v kateri določi način in pogoje za prodajo ter čas in kraj prodaje, če naj bo nepremičnina prodana na dražbi.

14. Navedeno pomeni, da lahko sodišče prve stopnje v nadaljevanju postopka ugotovi morebitno resničnost teh dolžnikovih pritožbenih trditev (po potrebi s postavitvijo dodatnega vprašanja izvedencem) in jih upošteva pri izdaji odredbe o prodaji. Ne gre namreč za to, da bi bila večja vrednost sklopa nepremičnin, ampak vprašanje, ali je s prodajo sklopa mogoče na dražbi doseči višjo ceno. Ugotavljanje teh dejstev tako ni nujno že pred izdajo sklepa o ugotovitvi vrednosti. Navedba, da ima „gradbena parcela bistveno višjo ceno“ pa je pavšalna in nerazumljiva, saj dolžnik niti ne navede, za katero parcelo naj bi šlo.

15. V zvezi s tem, da bi „grad A.“ bilo treba ocenjevati kot kulturno dediščino, višje sodišče ugotavlja, da iz cenilnega mnenja izvedenca C. C. jasno izhaja, da gre za ocenjevanje kulturne dediščine, saj je izvedenec pri oceni upošteval tudi Odlok o razglasitvi naravnih znamenitosti in nepremičnih kulturnih in zgodovinskih spomenikov ... in Pravilnik o metodologiji za ocenjevanje kulturnih spomenikov in naravnih znamenitosti, v razdelku 3.1.3. pa je navedeno, da so ruševine gradu zavarovane kot kulturni spomenik (predkupna pravica oseb javnega prava na kulturni dediščini nikakor ne pomeni, da je zaradi tega treba nepremičnino oceniti višje, kot je njena dejanska vrednost).

16. Neutemeljena je tudi dolžnikova pritožbena navedba, da so ugotovljene vrednosti napačne, ker so se zaradi ugodnih gospodarskih razmer od marca 2019 cene zvišale. Vrednost nepremičnin namreč ugotovi sodišče na podlagi cenitve sodnih cenilcev na dan cenitve (drugi odstavek 178. člena ZIZ) ter vse naknadno nastale okoliščine za ugotovitev vrednosti nepremičnin zato niso bile upoštevne. Na predlog, ki mora biti vložen najkasneje 20 dni pred prodajnim narokom, pa sodišče na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine, če stranka s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila (četrti odstavek 178. člena ZIZ).

17. V zvezi z navedbami o podcenitvi najmanj za 30% za „namenska“ kmetijska zemljišča, o neustrezni izbiri metode za oceno vrednosti gozdnih zemljišč ter o prenizki oceni ene parcele, ker predstavlja funkcionalno zemljišče, pa višje sodišče ugotavlja, da dolžnik takih navedb v pripombah ni podal, ne podaja pa nobenega opravičljivega razloga, zakaj jih ni podal že tedaj. Te navedbe tako predstavljajo nedovoljene pritožbene novote, ki jih višje sodišče že zaradi navedenega ne sme upoštevati (prvi odstavek 337. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

18. Odločitev o povračilu stroškov, ki so nastali z delom cenilcev, dolžnik prereka le z navedbami, da so cenitve prenizke, zaradi česar stroškov ne priznava. Tudi te dolžnikove pritožbene navedbe niso utemeljene. Izvedenec, ki na zahtevo sodišča v dokaznem postopku poda svoj izvid in mnenje, ima za to delo skladno s prvim odstavkom 249. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pravico do nagrade in do povračila materialnih stroškov. Te izvršilne stroške krije najprej upnik, ta pa lahko zahteva njihovo povrnitev od dolžnika (prvi odstavek in peti odstavek 38. člena ZIZ). Izvedencu bi bilo za podano izvedensko mnenje mogoče odreči plačilo le, če ne bi odgovoril na vprašanja, ki mu jih je postavilo sodišče (torej če dela sploh ne bi opravil), ali če bi šlo za očitno neskrbno in nestrokovno izdelano mnenje, prav tako le v takih primerih ne bi šlo za stroške, ki so potrebni za izvršbo in jih mora dolžnik povrniti upniku. Višje sodišče v okviru pritožbenega preizkusa pravilnosti odločitve o naložitvi plačila stroškov izvedenca dolžniku vsebinsko ne presoja niti izvedenskega mnenja niti pripomb nanj. Nestrinjanje z izvedenskim mnenjem pa po usklajeni sodni praksi tudi ne predstavlja razloga za odklonitev plačila izvedencu za opravljeno delo (primerjaj sklep VSM I Ip 932/2014 z dne 18. 12. 2014 in VSL II Cp 98/2017 z dne 24. 3. 2017).

19. Po povedanem je pritožba v celoti neutemeljena, višje sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, zato jo je zavrnilo in sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ - člen 178, 178/2

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.
Datum zadnje spremembe:
12.10.2020

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDQwNjI0