VSK Sodba I Cpg 65/2018

Jedro

Pritožbeno sodišče načelno soglaša s pravnim stališčem sodišča prve stopnje, da za veljavnost najemne pogodbe ni pravno pomembno, ali je najemodajalec lastnik stvari, saj je najem mogoč tudi na stvari, ki ni v najemodajalčevi lasti. Določbe 10. in 11. člena ZPSPP iz leta 1974 je treba namreč smiselno uporabljati, upoštevaje ob tem potrebo po stabilnosti, jasnosti in predvidljivosti ureditve transformacije družbeno lastninskih razmerij v klasična lastninska razmerja. Nobenega razumnega razloga namreč ni mogoče najti, da bi zgolj za najem poslovnih prostorov veljalo, da je veljavnost sklenitve najemne pogodbe vezana na lastninsko pravico najemodajalca.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka mora v 15 dneh povrniti tožeči stranki tudi stroške pritožbenega postopka v znesku 471,22 EUR.

Obrazložitev

1. Na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča RS, Su 635/2018 z dne 19.3.2018 je za odločanje v konkretnem pritožbenem postopku pristojno Višje sodišče v Kopru.

2. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da ostane nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani, Plg 45/2016 z dne 9.6.2016 v celoti v veljavi, tožena stranka pa mora tožeči stranki povrniti v 15 dneh 846,45 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude dalje do plačila.

3. Zoper to sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka po svojem pooblaščencu in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V pritožbi opozarja, da je do spora med pravdnimi strankami prišlo iz razloga, ker tožeče stranke niso poravnale celotne kupnine iz prodajne pogodbe z dne 24.4.2015. Tožnika namreč nista zavezanca za DDV ter iz tega razloga tudi nista plačala tega davka. V konkretnem primeru je podana tudi bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), in sicer iz razloga, ker se sodišče prve stopnje ni opredelilo do navedb tožene stranke o tem, da tožeča stranka sploh ni lastnica poslovnih prostorov. Zaradi tega je prodajna pogodba nična, upoštevaje ob tem 10. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Prav tako je podana bistvena kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je tožena stranka trdila, da je za najemnino plačala 52.704,00 EUR, kar presega navedeno višino najemnine, ki bi nastala v obdobju od podpisa najemne pogodbe do januarja 2017. Sodišče se tudi do tega v izpodbijani sodbi ni opredelilo. Prav tako bi moralo sodišče biti pozorno na določbo 8. člena najemne pogodbe, kjer je določeno, da najemna pogodba vstopi v veljavo, ko tožeči stranki plačata celotno kupnino. Navedbe tožene stranke glede najemne pogodbe z dne 24.4.2015 so bile obrazložene in konkretizirane. Sodišče prve stopnje je tudi nepravilno uporabilo materialno pravo (10. člen ZPSPP).

4. Tožeči stranki sta po svojem pooblaščencu podali odgovor na pritožbo in predlagali pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Priglasili sta tudi stroške pritožbenega postopka.

5. Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

6. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem prav tako ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka; niti take, na katere opozarja obravnavana pritožba, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti.

7. Pritožbeno sodišče načelno soglaša s pravnim stališčem sodišča prve stopnje, da za veljavnost najemne pogodbe ni pravno pomembno, ali je najemodajalec lastnik stvari, saj je najem mogoč tudi na stvari, ki ni v najemodajalčevi lasti¹. Določbe 10. in 11. člena ZPSPP iz leta 1974 je treba namreč smiselno uporabljati, upoštevaje ob tem potrebo po stabilnosti, jasnosti in predvidljivosti ureditve transformacije družbeno lastninskih razmerij v klasična lastninska razmerja. Nobenega razumnega razloga namreč ni mogoče najti, da bi zgolj za najem poslovnih prostorov veljalo, da je veljavnost sklenitve najemne pogodbe vezana na lastninsko pravico najemodajalca.

8. Vendar pa se v obravnavanem primeru tožena stranka (ki je sporni poslovni prostor najprej prodala tožeči stranki, nato pa s tožečo stranko za isti prostor sklenila najemno pogodbo) sklicuje na ničnost prodajne pogodbe in zato v tej zvezi utemeljeno opozarja na neveljavnost najemne pogodbe, upoštevaje ob tem, da najem na lastni stvari pravno ni mogoč. Če namreč tožnika zaradi ničnosti prodajne pogodbe nista postala lastnika spornega poslovnega prostora (ki sta ga nato dala v najem toženi stranki), je lastnica tega poslovnega prostora ostala tožena stranka. Zaradi tega je vprašanje ničnosti predhodne prodajne pogodbe v konkretni pravdi vendarle pravno pomembno vprašanje.

9. Sodišče prve stopnje odgovora na to vprašanje sicer ni dalo, vendar pa pritožbeno sodišče ob tem ocenjuje, da lahko samo poda odgovor na to pravno vprašanje. Pravdnima strankama je bilo namreč v postopku na prvi stopnji omogočeno, da se o tem vprašanju izjasnita, zato pravdnima strankama v sodnem postopku ni bila nezakonito odvzeta možnost obravnavanja tega vprašanja pred sodiščem. Zaradi tega konkretna sodba za pravdne stranke sploh ne bo predstavljala tako imenovane sodbe presenečenja.

10. Poleg tega pritožbeno sodišče (glede na zbrano procesno gradivo) ugotavlja, da med pravdnima strankama pravno pomembna dejstva glede vprašanja ničnosti prodajne pogodbe sploh niso bila sporna, zato sodišču v zvezi z ugotavljanjem takšnih dejstev sploh ni potrebno voditi dokaznega postopka (drugi odstavek 214. člena ZPP). Tožena stranka je namreč glede ničnosti prodajne pogodbe z dne 24.4.2015 (priloga A3) zatrjevala, da je podlaga (kavza) te pogodbe nedopustna (torej v nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi ali moralo – 39. člen Obligacijskega zakonika – OZ), ker je bila v prvem odstavku 4. člena kupnina določena v neto znesku (560.000,00 EUR), v drugem odstavku istega člena pa v bruto znesku (683.200,00 EUR), upoštevaje ob tem sistem obrnjene davčne obveznosti (45. in 67.a člen Zakona o davku na dodano vrednost – ZDDV-1), pri čemer pa tožnika nista bila davčna zavezanca in zato predmeta prodaje nista mogla kupiti po dogovorjeni kupnini v bruto znesku 683.200,00 EUR (tožnika sta plačala zgolj neto kupnino v višini 560.000,00 EUR). Če bi tožena stranka ob sklenitvi prodajne pogodbe vedela, da ji kupca ne bosta mogla plačati celotne kupnine v višini 683.200,00 EUR (ker nista bila davčna zavezanca na davek na dodano vrednost), bi takšne prodajne pogodbe s kupcema sploh ne sklenila. Tožnika tem navedbam nista konkretno nasprotovala, zato je bila pri vprašanju ničnosti prodajne pogodbe odločilna le pravna komponenta tega vprašanja.

11. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da predmetna nepremičnina (ni šlo za novogradnjo oz. za prodajo nepremičnine v prvih dveh letih od izgradnje) ob prodaji sploh ni bila predmet obdavčitve po ZDDV-1, lahko pa sta se pogodbeni stranki pogodbeno dogovorili, da bo tudi prodaja te nepremičnine obremenjena z davkom na dodano vrednost, pri čemer pa je pogoj za takšno obremenitev, da sta pogodbeni stranki zavezanca za plačilo tega davka in da pred pristojnim davčnim organom podata ustrezni izjavi za plačilo tega davka (45. in 76.a člen ZDDV-1). To pa pomeni, da v konkretnem primeru sama vsebina sporne pogodbe glede kupnine (4. člen) sploh ni bila protiustavna, nezakonita ali nemoralna. Zato prodajna pogodba tudi ne more biti nična po 39. členu OZ, kot to zmotno ocenjuje tožena stranka. Takšna pogodba je kvečjemu izpodbojna, ker je obremenjena z napako volje (zmota ali prevara po 46. ali 49. členu OZ), nikakor pa ne more biti nična. Iz tega razloga pritožbeno sodišče ocenjuje, da tudi naknadno sklenjena najemna pogodba ni neveljavna.

12. Prav tako pa v obravnavani zadevi ni podana očitana bistvena kršitev postopkovnih določb iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker naj bi se sodišče prve stopnje ne opredelilo do navedb tožene stranke, da je s plačilom zneska 52.740,00 EUR poravnala vse najemnine za čas od sklenitve najema do januarja 2017. V tej zvezi je namreč sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je tožena stranka s tem plačilom plačala le del (polovico) dogovorjene najemnine (točka b 3. člena pogodbe o najemu poslovnih prostorov in opreme z dne 24.4.2015 – priloga A24), po pogodbi pa je bila dolžna plačevati tudi drugo polovico najemnine (točka a 3. člena omenjene pogodbe), česar pa ni storila, zato je tožeča stranka upravičeno odstopila od najemne pogodbe in je njen zahtevek na izročitev predmeta najema pravno utemeljen (12. in 28. člen ZPSPP, 8. člen najemne pogodbe).

13. Glede pritožbene navedbe, da najemna pogodba glede na pogodbeno določilo iz prvega odstavka 8. člena sploh še ni stopila v veljavo, ker tožnika še nista plačala celotne kupnine po prodajni pogodbi, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da gre za prepozne in zato nedovoljene pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP), upoštevaje ob tem tudi, da sta pogodbeni stranki najemno razmerje veljavno uresničevali vse od sklenitve (24.4.2015) do odstopa od pogodbe zaradi neplačevanja najemnine.

14. Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

15. Tožeča stranka je upravičena do stroškov za odgovor na pritožbo v znesku 471,22 EUR (za sestavo odgovora na pritožbo 750 odvetniških točk, 2 % za administrativne stroške, vse zvišano za 10 % po 7. členu Odvetniške tarife, poleg tega pa tudi 22 % DDV na odmerjeno odvetniško nagrado).

-------------------------------
¹ Odločbi VS RS sodba III Ips 51/2001 in sklep DoR 39/2017, odločba VSL sodba in sklep, I Cpg 150/2016 in odločba VSL sodba II Cp 1808/2003.

Datum zadnje spremembe:

06.06.2018

Podobni dokumenti:

• VSM Sodba I Cp 320/2023
• VSC Sodba Cp 415/2018
• VSK Sodba Cpg 92/2021