UPRS Sodba I U 1463/2018-20

Jedro

Izpodbijana odločba z navedbo solastniškega deleža, kateremu ustreza navedba prodajane površine v ponudbi, ne vsebuje pogodbenega določila, ki vsebuje kaj manj ali več, kot izhaja iz ponudbe prodajalca in izjave o sprejemu ponudbe uspelega kupca.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Upravni organ je z izpodbijano odločbo v 1. točki izreka ugodil zahtevku za odobritev pravnega posla, ki sta ga sklenila družba A. kot prodajalka in B.kot kupec, za nepremičnino parcelo 2898 k.o. ..., v deležu do 26070/66545-in, ter v 2. in 3. točki zavrnil vlogo za odobritev pravnega posla tožnika in C.C.. V obrazložitvi navaja, da je odobril pravni posel solastnici prodajane parcele Republiki Sloveniji, solastnik pa je prvi predkupni upravičenec po 23. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). V zvezi z ugovori tožnika, da je bila ponudba nepravilna, ker v njej ni bil naveden delež, ocenjuje, da je bila ponudba ustrezna in skladna z namenom zakonskih določb o predkupni pravici, saj je iz ponudbe jasno razvidno, da se prodaja parcela v izmeri 26070 m2 po ceni 65.175,00 EUR ter da je parcela "v postopku razdruževanja".

2. Drugostopenjski upravni organ je pritožbo tožnika zavrnil ter soglaša s prvostopenjskim organom, da je ponudba vsebovala vse zahtevane elemente. Upoštevajoč izpis iz zemljiške knjige ter velikost parcele, je bilo iz ponudbe jasno razvidno, da je bil v prodajo ponujen celoten lastniški delež prodajalca in solastnika.

3. Tožnik izpodbija odločbo, ker sta organa nepravilno uporabila ZKZ, zmotno ugotovila dejansko stanje in ker je podana bistvena kršitev določb postopka. Vztraja pri ugovoru, da je bila ponudba nepravilna. Iz podatkov zemljiškega katastra izhaja, da ima parcela 2898 površino 66.545 m2. Podatki zemljiške knjige o lastništvu parcele in podatki zemljiškega katastra glede površine parcele niso skladni z vsebino ponudbe prodajalca. V ponudbi ni navedeno, da se prodaja le prodajalčev solastniški delež, pač pa iz ponudbe izhaja, da prodajalec ponuja v prodajo celotno parcelo površine 26.070 m2, čeprav ni bil lastnik celotne parcele in parcela tudi nima te površine. Ponudba za prodajo mora biti jasna in nedvoumna, skladna s podatki, ki so zahtevani v 20. členu ZKZ. ZKZ upravnemu organu ne dopušča možnosti kasnejšega prilaganja predmeta prodaje v postopku odobritve pravnega posla (sodba Upravnega sodišča RS I U 601/2017). Sklicuje se na določbe Stvarnopravnega zakonika (SPZ) ter da prodajalec kot solastnik nepremičnine ne more dati ponudbe za prodajo v lastniškemu deležu 1/1 le dela solastne nepremičnine. Ponudnik torej ne more podati ponudbe za prodajo samo dela lokacijsko nedoločenega dela parcele, dokler ta del parcele ni odmerjen. Tak predmet prodajne ponudbe sploh ni določen in je takšna ponudba v nasprotju z določili ZKZ. Predmet prodaje je lahko le parcela kot celota ali celoten solastniški delež solastne nepremičnine, vendar mora biti to jasno in izrecno v prodajni ponudbi navedeno. Upravni organ nima pravice izdati odločbe o odobritvi pravnega posla, če predmet prodaje v odločbi ni v celoti skladen in enak predmetu prodajne ponudbe. Upravni organ ni imel pooblastila, da bi podatke iz ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča v odločbi o odobritvi pravnega posla sam spreminjal. Sklicevanje na sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2608/2012 ni pravilno. Upravni organ mora varovati splošen interes kogarkoli pri prometu s kmetijskimi zemljišči, zato lahko odobri pravni posel le v primeru, če so vsi podatki glede predmeta prodaje v celoti skladni s podatki iz javno dostopnih evidenc. Tudi stališče toženke, da bi se lahko sklepalo, da je ponudnik ponudil v prodajo svoj celoten solastniški delež predmetne nepremičnine, upoštevajoč izpis iz zemljiške knjige ter velikost parcele, je zmotno. Ni dopustno, da bi podatki iz prodajne ponudbe predstavljali podlago za sklepanje, kaj je predmet prodaje, pač pa mora biti predmet ponudbe določno naveden, skladno s podatki zemljiške knjige in zemljiškega katastra. Predmet ponudbe je bil neobstoječ, če pa je predmet ponudbe neobstoječ, pa vse opisane aktivnosti nimajo za posledice sklenitve prodajne pogodbe. Nepremičnina s podatki: parcela 2898 k.o. ..., površina 26.070 m2, ne obstoji. Organ bi moral skladno z določilom 2. alineje drugega odstavka 19. člena ZKZ odločiti, da se pravni posel glede nobenega sprejemnika ponudbe ne odobri. Uveljavlja tudi bistveno kršitev določb postopka, ker je v obrazložitvi drugostopne odločbe, v drugem odstavku na 4. strani navedeno, da iz dokumentov zadeve izhaja, da je prvostopni organ dne 6. 12. 2017 s strani podajalca prejel ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča za parcelo 2898 k.o. ..., z jasno navedeno površino 26.070 m2 ter ceno 250,00 EUR za m2. Od kje tak podatek, tožniku ni jasno. V tem primeru znaša skupna prodajna cena 6.517.500,00 EUR. Če je temu tako, potem B. ni dala izjave o sprejemu ponudbe skladno s ponudbo in v tem primeru ni mogoče šteti, da je bila z njene strani ponudba prodajalca sprejeta. Gre za navedbe v odločbi toženke, zaradi katerih se odločbe ne da preizkusiti. Predlaga odpravo izpodbijane odločbe in zahteva povrnitev stroškov postopka.

4. Toženka v odgovoru na tožbo predlaga zavrnitev tožbe. Vztraja pri razlogih iz izpodbijane odločbe.

5. Stranke z interesom v tem postopku B., A. in C.C. na tožbo niso odgovorile.

6. Tožba ni utemeljena.

7. V obravnavani zadevi je sporno, ali je organ lahko vodil postopek odobritve pravnega posla prodaje kmetijskega zemljišča po določbah ZKZ na podlagi ponudbe prodajalca (v tem postopku stranke z interesom).

8. Sporna ponudba je vsebovala navedbo prodajalca: A.; parc. št.: 2898; katastrsko občino: ...; površino: 26070 m2; ceno: 2,5 EUR (za m2); ceno skupaj: 65.175,00 EUR. V rubriki "Drugi prodajni pogoji": - v postopku razdruževanja. Tožnik ugovarja, da je bila navedena ponudba nedoločna in kot taka v nasprotju z določili ZKZ, ker iz podatkov zemljiške knjige izhaja, da so lastniki parcele 2898 k.o. ... štirje, iz podatkov zemljiškega katastra pa, da ima parcela površino 66.545 m2. Torej podatki obeh evidenc niso bili skladni z vsebino ponudbe prodajalca. Po drugem odstavku 20. člena ZKZ mora ponudba vsebovati: - podatke o prodajalcu: osebno ime ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča oziroma firmo in sedež; - podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina); - ceno in - morebitne druge prodajne pogoje. V zvezi s predmetom prodaje pa je v četrtem odstavku 17. člena ZKZ še določeno, da je predmet prodaje lahko le cel lastninski ali solastninski delež kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije.

9. Pri odgovoru na vprašanje, ali je bil predmet ponudbe določen oziroma določljiv, je treba izhajati iz določb ZKZ, ki specialno urejajo ponudbo v drugem odstavku 20. člena ZKZ. Ključno je, ali je prodajalčeva ponudba vsebovala vse, kar zahteva citirana določba drugega odstavka 20. člena ZKZ, ter hkrati tudi, ali je bil predmet ponudbe določen oziroma določljiv, ali je vseboval vse podatke, ki so omogočali individualizacijo predmeta prodaje, kaj bo predmet izpolnitve prodajalca in kaj lahko terja od njega kupec.

10. Nesporno je, da je ponudba vsebovala navedbo parcele in katastrske občine (2. alineja drugega odstavka 20. člena ZKZ). Zemljiška parcela je po zakonski definiciji prostorsko odmerjeni del zemeljske površine skupaj z vsemi sestavinami (2. točka prvega odstavka 3. člena Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1) in se v zemljiško knjigo vpisuje z identifikacijskim znakom, to je oznako katastrske občine in parcelne številke (prvi odstavek 12. člena v zvezi s 5. točko prvega odstavka 3. člena ZZK-1). Dejstvo, da je prodajalec navedel le površino 26070 m2, torej površino, ki mu pripada glede na solastniški delež, naveden v zemljiški knjigi 26070/66545-in, ne kaže na nedoločljivost predmeta prodaje, pač pa na opredelitev pravnega dejstva, da je prodajalec le solastnik parcele, ki glede na podatke zemljiškega katastra meri 66.545 m2. Torej, ker je prodajalec opredelil le obseg površine, ki mu bo (bi) v primeru razdružitve pripadal ter je na obrazcu "drugi prodajni pogoji" opozoril tudi na postopek razdružitve, kar je tudi neposredno kazalo, da je parcela v solastnini, v ponudbi ni navedel neobstoječega predmeta ponudbe, saj je bil to lahko le njegov delež parcele. Neobstoječ predmet ponudbe bi bila navedba celotne površine parcele 2898 k.o. .... Da je bil predmet prodaje jasen, izhaja tudi iz izjave o sprejemu ponudbe uspelega kupca B. z dne 5. 1. 2018. Glede na citirano definicijo zemljiške parcele in podatke navedene v ponudbi v zvezi s prodajano površino, sodišče soglaša z organom, da je ponudba vsebovala vse zahtevane elemente iz drugega odstavka 20. člena ZKZ.

11. Upravni organ je v 1. točki izreka odločil o odobritvi pravnega posla in navedel predmet pogodbe, delež 26070/66545-in. Tožnik ugovarja, da upravni organ nima možnosti kasnejšega prilaganja predmeta prodaje v postopku odobritve pravnega posla in se sklicuje na sodbo Upravnega sodišča I U 601/2017. Da je pri navedbi predmeta prodaje, deleža prodajalca, organ prilagajal predmet prodaje, kot v zadevi I U 601/2017 z dne 17. 5. 2018, sodišče tožniku ne more slediti, iz razlogov, ki jih je navedlo že pri obrazložitvi določenosti oziroma določljivosti predmeta prodaje. Organ je imel pooblastilo, da podatke v ponudbi uredi v skladu z določbami ZZK-1, iz podatkov zemljiške knjige pa je za prodajalca izhajal solastniški delež, pri čemer je bistveno, da je pri tej opredelitvi ostal v mejah zahtevka oziroma ponudbe prodajalca, kateremu enaka je bila izjava o sprejemu ponudbe uspelega kupca. Izpodbijana odločba z navedbo solastniškega deleža, kateremu ustreza navedba prodajane površine v ponudbi, ne vsebuje pogodbenega določila, ki vsebuje kaj manj ali več, kot izhaja iz ponudbe prodajalca in izjave o sprejemu ponudbe uspelega kupca.

12. Nadalje tožnik neuspešno ugovarja bistvenim kršitvam določb postopka, ker je v obrazložitvi toženke v drugem odstavku na 4. strani navedba napačne cene za m2 (250,00 EUR namesto kot v ponudbi 2,50 EUR na m2). Tožnik nadaljuje, da B. ni dala izjave o sprejemu ponudbe skladno s ponudbo in v tem primeru ni mogoče šteti, da je bila z njene strani ponudba prodajalca sprejeta. Iz navedenega se naj odločbe ne bi dalo preizkusiti. V zvezi z navedenim ugovorom sodišče opozarja, da je glede na določbe Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) predmet izpodbijanja odločba prve stopnje, kot je oblikoval tožbeni predlog tudi tožnik, v kateri je navedena cena kot v ponudbi (glej stran 3 odločbe prve stopnje), poleg tega pa so v odločbi druge stopnje vsi ostali podatki povzeti pravilno.

13. Glede na navedeno je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1, ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena. Sodišče glavne obravnave ni izvedlo, ker je tožnik ni predlagal, v zvezi s predlaganimi dokazi pa je soglašalo z dokazno oceno organa in jih presodilo v okviru pravilnosti in zakonitosti izpodbijane odločbe.

14. Odločitev o stroških postopka temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem sodišče v primeru, če tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

Datum zadnje spremembe:

19.08.2020

Podobni dokumenti:

• UPRS Sodba I U 1371/2017-11
• UPRS sodba I U 1241/2014
• Sodba X Ips 1636/2006