UPRS Sodba I U 1308/2018-18

Jedro

Najemna pogodba za neprofitno stanovanje mora biti sklenjena za nedoločen čas (prvi odstavek 90. člen SZ-1). Najemodajalec neprofitnega stanovanja je dolžan vsakih pet let od najemnika, razen najemnika - bivšega imetnika stanovanjske pravice, zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje Pravilnik (drugi odstavek 90. člena SZ-1). Navedena določba SZ-1 se nanaša na vse najemnike neprofitnih stanovanj, razen na bivše imetnike stanovanjske pravice, kar pomeni, da način pridobitve neprofitnega najemnega stanovanja ne izključuje najemodajalčeve dolžnosti iz drugega odstavka 90. člena SZ-1, da mora vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja po Pravilniku.

Iz predpisov izhaja, da se ob ugotovitvi, da najemnik ni več upravičen do neprofitne najemnine, istočasno določi višina tržne najemnine, ki jo mora najemnik plačati s trenutkom, ko je ugotovljeno, da ni več upravičen do neprofitne najemnine. Ker se najemnina plačuje mesečno, je edina logična odločitev taka, kot izhaja tudi iz 15. člena Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnim v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencionirnih najemnin, torej da jo je najemnik dolžan plačati s prvim naslednjim mesecem, ko je bila odločba izdana.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana je z izpodbijano odločbo št. 3653-2947/2017-22 3203 z dne 12. 4. 2018 ugotovil, da tožnik ne izpolnjuje splošnih pogojev za upravičenost do neprofitnega stanovanja skladno z najemno pogodbo št. 2498 z dne 22. 3. 2002, in odločil, da se za stanovanje št. 31 na naslovu A. z mesecem majem 2018 začne zaračunavati tržna najemnina v višini 9 EUR/m², ki za ta mesec znaša 687,60 EUR. Odločba temelji na 90. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) v povezavi s 15. členom Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (v nadaljevanju Uredba), 3. členu Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (v nadaljevanju Pravilnik) in IV. točki Sklepa o stanovanjski najemnini (v nadaljevanju Sklep), v dejanskem pogledu pa na ugotovitvi, da dohodek tožnikovega gospodinjstva presega predpisani dohodkovni cenzus za upravičenost do neprofitnega stanovanja in hkrati premoženje njegovega gospodinjstva sodi v 3. premoženjski razred. Tožniku se zato določi tržna najemnina v višini 9,00 EUR/m², oziroma, z upoštevanjem stanovanjske površine 76,40 m², toliko kot izhaja iz izreka.

2. Pritožba tožnika je bila z izčrpno obrazložitvijo kot neutemeljena zavrnjena z odločbo Župana Mestne občine Ljubljana št. 3523-26/2017-41 z dne 24. 5. 2018, v kateri pritožbeni organ v celoti pritrdi izpodbijani odločitvi in razlogom prve stopnje kot pravilnim in skladnim z zakonom.

3. Tožnik odločbo izpodbija iz razlogov nepravilne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev pravil postopka. Sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo odpravi, toženi stranki pa naloži plačilo stroškov postopka. Tožena stranka je po navedbah tožbe napačno uporabila predpise, na katere se sklicuje oziroma je svojo odločitev sprejela brez podlage v kateremkoli predpisu. Minister pravilnika iz 90. člena SZ-1 še ni sprejel, kar pomeni, da država ni prenesla pooblastila za izvrševanje SZ-1 na lokalno skupnost. Še zlasti je ni pooblastila, da najemnino tožniku trikratno poviša. Ker tožena stranka nima pooblastila za preverjanje, je z njegovo izvedbo zlorabila položaj nosilca javnih pooblastil in prekršila tudi Zakon o varstvu osebnih podatkov, zaradi česar je izpodbijana odločba nična. V obravnavanem primeru uporaba 90. člena SZ-1 ne pride v poštev tudi zato, ker je bilo tožniku stanovanje oddano kot nadomestno neprofitno stanovanje na podlagi 155. člena takrat veljavnega SZ in ne na podlagi javnega razpisa (brez upoštevanja socialnih pogojev). Posega v ustavno zagotovljeno varstvo nespremenljivih pogodbenih razmerij zato v tožnikovem primeru ne opravičuje breme predvidevanja kasnejših sprememb njegovega socialnega položaja. Pravilnik ne določa pravil in postopka pri spreminjanju najemne pogodbe, kot je to določil tretji odstavek 90. člena ZS-1. Poglavje „Postopek spreminjanja višine najemnine po dodelitvi neprofitnega stanovanja“ obsega zgolj 30. člen, ki glede spreminjanja najemnih pogodb nima nobenih določb, kar dopušča možnost arbitrarnega odločanja, do česar je prišlo tudi v tožnikovem primeru. Izračun tržne najemnine ni predpisan, IV. točka Sklepa (o stanovanjski najemnini), na katerega se sklicuje tožena stranka, pa ni usklajena z novelo 90. člena SZ-1 in je zato nezakonita, ker bo šele pravilnik ministra (tretji odstavek 90. člena SZ-1) določil postopek spreminjanja najemnih pogodb. Nezakonita je tudi odločitev, da se tržna najemnina začne zaračunavati s 1. 5. 2018. Po tretjem odstavku 90. člena SZ-1 se višina najemnine določi v najemni pogodbi, ki se po preverjanju socialnega položaja spremeni po postopku, ki ga s pravilnikom predpiše minister. Navedeni pravilnik pa po že povedanem ni bil izdan. Bistvena kršitev določb postopka je podana, ker je tožena stranka v izpodbijani odločbi skonstruirala položaj, da tožnik v stanovanju živi z bivšo partnerko in sinom in odločitev utemeljila na izračunu premoženja in dohodkov vseh treh, kar je nepravilno, saj stanovanje uporablja tožnik sam.

4. Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe in sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne. Tožba je vsebinsko enaka pritožbi, zato se sklicuje na razloge odločbe o pritožbi, v katerih je nanje že odgovorila. Tožnik s svojimi navedbami zatrjuje doživljenjsko in neodtujljivo pravico do neprofitne najemnine za predmetno stanovanje. Takšnega pravnega položaja tožniku ni zagotavljal noben predpis, bil pa bi tudi v nasprotju s socialno pravičnostjo, ki jo zasleduje 90. člen SZ-1, kot tudi s poštenostjo, socialno in pravno državo. Upravljanje s skladom neprofitnih najemnih stanovanj sodi med izvirne naloge občine (21. člen Zakona o lokalni samoupravi, v nadaljevanju ZLS). Pravilnik določa, da se o (ne)upravičenosti odloči v upravnem postopku, zato drugačna tožbena trditev ne drži, sicer pa tožnik ne pove, kaj naj bi bilo arbitrarnega in v čem naj bi bile kršene njegove procesne pravice. Ne drži tudi ugovor neutemeljene uporabe Sklepa. Tožnik namreč spregleda 115. člen SZ-1, po katerem se „najemnina za službena, tržna in namenska najemna stanovanja oblikuje prosto (prosto oblikovana najemnina)“. Določanje višine tržne najemnine je torej prosto in navzgor omejeno z določbo o oderuški najemnini (119. člen SZ-1). Začetku zaračunavanja tržne najemnine s 1. 5. 2018 tožnik prvič ugovarja šele v tožbi, pri čemer ne navede konkretnih razlogov za zatrjevano nezakonitost. Tržna najemnina se po izpodbijani odločbi začne zaračunavati z naslednjim mesecem po izdaji odločbe, ker je odločba ugotovitvena in oblikovalna. Logično je, da najemnik ne more biti upravičen do neprofitne najemnine, če ne izpolnjuje splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja v najem. Zato se nova najemnina določi s prvim dnem naslednjega meseca, saj se najemnina plačuje mesečno. Takšen način zaračunavanja najemnine je poleg tega najbolj pravičen, pošten in utemeljen na enakosti. Upoštevanje bivše partnerke in sina na pravilnost in zakonitost izpodbijane odločbe nima nobenega vpliva. Tožnik namreč že na podlagi lastnih dohodkov in premoženja za nekajkrat presega dohodkovne in premoženjske cenzuse, tako da upoštevanje dohodkov in premoženja bivše partnerke in sina ni vplivalo na določitev višine najemnine. Sicer pa je prvostopenjski organ ravnal pravilno, ko je v postopku preveritve upošteval tudi v najemni pogodbi vpisana uporabnika stanovanja, torej osebi, ki imata po sklenjeni pogodbi pravico do uporabe stanovanja.

5. Tožnik v pripravljalni vlogi prereka navedbe odgovora na tožbo in vztraja pri svojih dosedanjih navedbah in stališčih. Ne strinja se s trditvijo tožene stranke, da nikdar ni imel pravice niti upravičenja, da bo neprofitno najemnino plačeval dokler stanovanje uporablja. Tožniku je bila pravica do neprofitne najemnine dodeljena z odločbo, sprejeto v upravnem postopku. Skladno z zakonom sta stranki to pravico zapisali v najemni pogodbi. Z odločbo in pogodbo je tožnik dobil pravico do neprofitne najemnine za ves čas trajanja najemnega razmerja. Okoliščine nastanka predmetne najemne pogodbe se doslej niso spremenile in ni razloga za spreminjanje pogodbe. S sklicevanjem na odločbo Ustavnega sodišča U-I-144/14 z dne 9. 3. 2017 vztraja, da je država posegla le v najemna razmerja tistih najemnikov, ki so dobili stanovanja v najem na javnih razpisih, med katere pa tožnik ne sodi.

6. Tožena stranka v pripravljalni vlogi poudari, da najemnik neprofitno stanovanje pridobi na podlagi upravne odločbe kot podlage za sklenitev najemne pogodbe (prim. 87., 88. in četrti odstavek 104. člena SZ-1) in zato tožnikov položaj v tem oziru ni v ničemer poseben. Razlog za spremembo tožnikovega položaja pa ni v spremenjenih okoliščinah, temveč v spremenjeni zakonodaji. Besedilo 90. člena SZ-1 jasno določa, da je subjekt preverjanja „najemnik neprofitnega stanovanja“. Stališče tožnika, da ga iz preverjanja izključuje odločba Ustavnega sodišča, ne drži. Prvič zato, ker se Ustavno sodišče v odločbi ni izreklo o prosilcih za nadomestno stanovanje, drugič pa zato, ker je zakonodajalec po odločitvi Ustavnega sodišča noveliral zakonsko besedilo in jasno začrtal subjekte preverjanja.

7. Tožba ni utemeljena.

8. V zadevi ni spora o tem, da je tožnik kot bivši imetnik pravice do uporabe stanovanja, neprofitno stanovanje pridobil zunaj javnega razpisa kot nadomestno neprofitno stanovanje. Kot prvo ostaja sporno vprašanje, ali način pridobitve neprofitnega stanovanja vpliva na dolžnost najemodajalca neprofitnega stanovanja, da vsakih pet let od najemnika zahteva, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih določa Pravilnik, in na to, da se, če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, spremenijo v postopku, ki ga določa Pravilnik ter se najemnina določi v višini tržne najemnine.

9. Najemna pogodba za neprofitno stanovanje mora biti sklenjena za nedoločen čas (prvi odstavek 90. člen SZ-1). Najemodajalec neprofitnega stanovanja je dolžan vsakih pet let od najemnika, razen najemnika - bivšega imetnika stanovanjske pravice, zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje Pravilnik (drugi odstavek 90. člena SZ-1). Če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, se določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, spremenijo po postopku, ki ga določa Pravilnik, in se najemnina določi v višini tržne najemnine (tretji odstavek 90. člena SZ-1). Pravilnik v tretjem odstavku 30. člena določa, da najemodajalci odločijo o upravičenosti oziroma neupravičenosti najemnika do nadaljevanja neprofitnega najemnega razmerja v 30 dneh po prejemu vseh dokazil iz prejšnjega odstavka z odločbo v upravnem postopku.

10. Navedena določba SZ-1 se nanaša na vse najemnike neprofitnih stanovanj, razen na bivše imetnike stanovanjske pravice, kar pomeni, da način pridobitve neprofitnega najemnega stanovanja ne izključuje najemodajalčeve dolžnosti iz drugega odstavka 90. člena SZ-1, da mora vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja po Pravilniku. Prav tako ne izključuje uporabe določbe tretjega odstavka 90. člena SZ-1, po katerem se v primeru, če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, spremenijo po postopku, ki ga določa Pravilnik, in se najemnina določi v višini tržne najemnine. Trditve tožeče stranke glede prepovedi preverjanja splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja zaradi načina pridobitve neprofitnega stanovanja torej nimajo podlage v zakonu oziroma je tožena stranka s tem, ko je preverila izpolnjevanje navedenih pogojev in z izpodbijano odločbo neprofitno najemnino spremenila v tržno, ravnala v skladu s SZ-1. Sodišče zato tudi ne ugotavlja zatrjevane posledične kršitve Zakona o varstvu osebnih podatkov.

11. Zatrjevane pravne praznine, ki naj bi toženi stranki preprečevala izvedbo preverjanja, sodišče ne ugotavlja. Postopek je namreč urejen v določbah 30. člena Pravilnika, ki, kot že navedeno, v tretjem odstavku določa, da najemodajalci odločijo o upravičenosti oziroma neupravičenosti najemnika do nadaljnjega neprofitnega najemnega razmerja (v 30 dneh po prejemu vseh dokazil) z odločbo v upravnem postopku, torej po določbah Zakona o splošnem upravnem postopku. Sodišče pa tudi ne ugotavlja zatrjevane prekoračitve pooblastil iz 90. člena SZ-1, saj se, kot v odgovoru na tožbo poudari tožena stranka, tržna najemnina skladno s 115. členom SZ-1 oblikuje prosto. Uporaba Sklepa, v katerem je tožena stranka določila njeno višino v odvisnosti od preseganja cenzusov in uvrstitve v premoženjski razred, je zato po presoji sodišča pravilna, stališče tožnika, da za njegovo uporabo ni podlage, pa neutemeljeno.

12. Sporen v zadevi je nadalje začetek zaračunavanja tržne najemnine. V tej zvezi sodišče pritrjuje stališču tožene stranke, da že iz predpisov izhaja, da se ob ugotovitvi, da najemnik ni več upravičen do neprofitne najemnine, istočasno določi višina tržne najemnine, ki jo mora najemnik plačati s trenutkom, ko je ugotovljeno, da ni več upravičen do neprofitne najemnine. Ker se najemnina plačuje mesečno, je edina logična odločitev taka, kot izhaja tudi iz 15. člena Uredbe, torej da jo je najemnik dolžan plačati s prvim naslednjim mesecem, ko je bila odločba izdana. V izreku odločbe je v skladu z načelom zakonitosti odločeno o obveznosti, ki izhaja iz materialnega zakona. Če torej iz materialnega predpisa izhaja, da pravno razmerje nastane, preneha ali se spremeni na dan, ki nastopi pred izvršljivostjo ali pravnomočnostjo, mora organ pri odločitvi upoštevati dan, ki izhaja iz materialnega predpisa. Pritožba in tožba zoper odločbo torej ne moreta odlagati nastanka obveznosti, ki po materialnem predpisu nastopi v nekem določenem trenutku. To bi namreč pomenilo, da bi zgolj formalno uveljavljanje pravnih sredstev odlagalo nastop nastanka obveznosti, kar bi bilo neupravičeno in nerazumno. Odločitev, da se tožniku tržna najemnina začne zaračunavati z mesecem majem, je zato po presoji sodišča pravilna in skladna z zakonom, glede na učinkovanje odločbe pa jo je (bil) tožnik dolžan plačati šele s trenutkom njene dokončnosti.

13. V zvezi z dohodkovnim in premoženjskim stanjem tožnika je bilo v postopku neprerekano ugotovljeno, da znašajo obdavčljivi dohodki tožnika 67.954,40 EUR. Hkrati je bilo ugotovljeno, da ima tožnik v lasti premoženje v vrednosti 161.375,40 EUR in da tudi ob upoštevanju 1-članskega gospodinjstva ne izpolnjuje splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, saj presega dohodkovni in premoženjski cenzus. Slednjega v višini, da se uvrsti že tudi sam v 3. premoženjski razred (za 1-člansko gospodinjstvo celo od 50.415,21 EUR dalje oziroma za 3-člansko gospodinjstvo od 73.981,69 EUR dalje), kar utemeljuje določitev najemnine v višini 9,00 EUR/m² stanovanjske površine, ki izhaja iz izpodbijane odločbe. Ker po navedenem upoštevanje uporabnikov neprofitnega stanovanja v postopku preveritve ni vplivalo na odločitev, tožnik tudi ne more biti uspešen z ugovorom neutemeljenega upoštevanja bivše partnerke in sina.

14. Ker so po povedanem tožbeni ugovori neutemeljeni, je sodišče na podlagi 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) tožbo kot neutemeljeno zavrnilo. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi v primeru, če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka svoje stroške postopka.

15. Ker je glede na navedeno pravno relevantno dejansko stanje med strankama nesporno, je sodišče v zadevi odločilo na seji skladno s prvim odstavkom 59. člena ZUS-1.

Datum zadnje spremembe:

12.08.2020

Podobni dokumenti:

• UPRS sodba III U 1/2015
• sodba II U 409/2009
• UPRS Sodba I U 864/2020-37